Рівень цін: великий розкид
Згідно з даними оголошень ScreenImmos (станом на 09.10.2026, медіана цін в оголошеннях, а не ціни купівлі), загальнонімецька медіана для квартир у власності становить 3 898 € за м². У Саксонії вона становить 2 598 € із великими відмінностями: Дрезден 3 200 €, Лейпциг 3 125 €, Хемніц 1 145 €.
Для Рурської області те саме джерело наводить: Гельзенкірхен 1 533 €, Дуйсбург 1 772 €, Ессен 2 491 € і Дортмунд 2 525 € за м²; медіана для Північного Рейну-Вестфалії становить 3 026 €. Фактичні ціни купівлі можуть суттєво відрізнятися від цін в оголошеннях.
За даними Вищої експертної комісії Саксонії (Oberer Gutachterausschuss), у 2024 році було зареєстровано близько 38 000 договорів купівлі-продажу з обігом понад 8,1 млрд €; земля під індивідуальне житлове будівництво коштувала в Хемніці та районах (Landkreise) у середньому близько 100 € за м², у Дрездені та Лейпцигу – близько 300 €.
Незаселене житло
Ринковий рівень незаселеності (marktaktiver Leerstand) у багатоквартирних будинках наприкінці 2024 року, згідно з індексом незаселеності CBRE-empirica, становив по всій Німеччині 2,2 % (близько 522 000 квартир). У Східній Німеччині без Берліна – 5,4 %, на заході – 1,7 %. У регіонах зі скороченням населення незаселеність стагнувала на рівні 6,9 %, у регіонах зі зростанням – 1,4 %.
Найвищі показники серед районів і міст, що не входять до складу районів, мали Дессау-Рослау (7,6 %) і Пірмазенс (7,3 %), найнижчі – Фрайбург, Мюнхен і Франкфурт-на-Майні (по 0,1 %). Різниця між регіонами, що зростають, і тими, що скорочуються, показовіша, ніж різниця між Сходом і Заходом.
Динаміка населення
Прогноз територіального планування Федерального інституту досліджень у галузі будівництва, міського та просторового розвитку (BBSR) до 2045 року передбачає зростання насамперед у Берліні та його околицях, а також у західнонімецьких метрополійних регіонах. Згідно з ним, кілька східнонімецьких районів – серед них Ерцгебірґскрайс, Ґрайц і Мансфельд-Зюдгарц – до 2045 року втратять понад п’яту частину свого населення. Скорочуються також частини Північного Гессену, Східної Вестфалії та Саару.
Прогнози такого роду сильно залежать від міграції та пов’язані з невизначеністю. Для рішення про купівлю дані конкретного району та міста важливіші за середні значення.
На що слід звернути увагу покупцям
Мікролокація: у межах одного міста незаселеність може сильно різнитися між кварталами. Перевірте громадський транспорт, робочі місця, вищі навчальні заклади та інфраструктуру поблизу.
Будівля та спільнота: за низьких цін часто бракує грошей на утримання. Протоколи, резерв на утримання (Erhaltungsrücklage), заборгованості з будинкових внесків (Hausgeld) і незаселеність у будинку важливіші за ціну за квадратний метр. Багато порожніх квартир у спільноті означає менше власників, які платять.
Здавання в оренду: перевірте договір оренди, історію платежів і орендну плату, звичайну для місцевості. Висока початкова дохідність може швидко зникнути через зміну орендаря, простій або витрати на санацію.
Перепродаж: на ринках, що скорочуються, продаж квартири може тривати довго; динаміка цін може бути негативною.
Супутні витрати: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить у Саксонії 5,5 %, у Саксонії-Ангальт і Тюрингії 5,0 %, у Північному Рейні-Вестфалії 6,5 %.
Перевіряйте цифри самостійно
Експертні комісії міст і районів публікують звіти про ринок земельних ділянок (Grundstücksmarktberichte) з фактичними цінами купівлі; у Саксонії вони доступні через портал BORIS Sachsen. Вони надійніші, ніж ціни з оголошень.
Щодо попиту допомагають прогнози населення BBSR і статистичних управлінь федеральних земель, а також дані про незаселеність на рівні районів. Запитайте в управителя про незаселеність і заборгованості з будинкових внесків у конкретному будинку – цих даних немає в жодній статистиці.
Де в Німеччині квартири у власність найдешевші?
За даними оголошень – насамперед у частинах Східної Німеччини (наприклад, Хемніц – близько 1 150 € за м²) і Рурської області (наприклад, Гельзенкірхен – близько 1 530 € за м²), станом на жовтень 2026 року.
Чи є недорога квартира автоматично хорошою інвестицією?
Ні. Низькі ціни часто відображають незаселеність, скорочення населення або потребу в санації. Вирішальними є локація, стан і можливість здати в оренду.
Який рівень незаселеності житла у Східній Німеччині?
Наприкінці 2024 року ринковий рівень незаселеності в багатоквартирних будинках у Східній Німеччині без Берліна становив 5,4 % (CBRE-empirica).
Де знайти реальні ціни купівлі замість цін в оголошеннях?
У звітах про ринок земельних ділянок місцевих експертних комісій, які ґрунтуються на всіх засвідчених договорах купівлі-продажу.
