Уровень цен: большой разброс
По данным предложений ScreenImmos (по состоянию на 09.10.2026, медиана цен в объявлениях, а не цены сделок), медиана по Германии для квартир в собственности (Eigentumswohnungen) составляет 3898 € за м². В Саксонии она равна 2598 €, со значительными различиями: Дрезден 3200 €, Лейпциг 3125 €, Хемниц 1145 €.
Для Рурской области тот же источник называет следующие значения за м²: Гельзенкирхен 1533 €, Дуйсбург 1772 €, Эссен 2491 € и Дортмунд 2525 €; медиана по Северному Рейну-Вестфалии составляет 3026 €. Фактические цены покупки могут существенно отличаться от цен предложения.
По данным Высшего комитета экспертов Саксонии (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), в 2024 году было зарегистрировано около 38 000 договоров купли-продажи с оборотом более 8,1 млрд €; земля под индивидуальное жилищное строительство стоила в Хемнице и в районах (Landkreise) в среднем около 100 € за м², в Дрездене и Лейпциге – около 300 €.
Пустующее жильё
Рыночно активная доля пустующих квартир (marktaktiver Leerstand) в многоквартирных домах на конец 2024 года, согласно индексу пустующего жилья CBRE-empirica (CBRE-empirica-Leerstandsindex), составляла по Германии 2,2 % (около 522 000 квартир). В Восточной Германии без Берлина – 5,4 %, на западе – 1,7 %. В сокращающихся регионах доля пустующего жилья стагнировала на уровне 6,9 %, в растущих регионах составляла 1,4 %.
Самые высокие показатели среди районов и городов окружного подчинения были в Дессау-Рослау (7,6 %) и Пирмазенсе (7,3 %), самые низкие – во Фрайбурге, Мюнхене и Франкфурте-на-Майне (по 0,1 %). Разница между растущими и сокращающимися регионами показательнее, чем между Востоком и Западом.
Демографическое развитие
Прогноз пространственного развития (Raumordnungsprognose) Федерального института исследований в области строительства, городского и пространственного развития (BBSR) до 2045 года предполагает рост прежде всего в Берлине и его окрестностях, а также в западногерманских метрополитенских регионах. Согласно ему, несколько восточногерманских районов – в том числе Рудные Горы (Erzgebirgskreis), Грайц и Мансфельд-Южный Гарц – к 2045 году потеряют более пятой части своего населения. Сокращается также население частей Северного Гессена, Восточной Вестфалии и Саара.
Подобные прогнозы сильно зависят от миграции и сопряжены с неопределённостью. Для решения о покупке данные конкретного района и города важнее средних значений.
На что следует обратить внимание покупателям
Микрорасположение: в одном и том же городе доля пустующего жилья может сильно различаться между кварталами. Проверьте общественный транспорт, рабочие места, вузы и инфраструктуру снабжения в окрестностях.
Здание и сообщество собственников: при низких ценах часто не хватает денег на содержание. Протоколы, резервный фонд на содержание (Erhaltungsrücklage), задолженности по взносам на содержание дома (Hausgeld) и пустующие квартиры в доме важнее цены за квадратный метр. Много пустующих квартир в сообществе означает меньше платящих собственников.
Сдача в аренду: проверьте договор аренды, историю платежей и местную арендную плату (ortsübliche Miete). Высокая начальная доходность может быстро исчезнуть из-за смены арендатора, простоя или расходов на ремонт.
Перепродажа: на сокращающихся рынках продажа квартиры может занять много времени; динамика цен может быть отрицательной.
Сопутствующие расходы: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет в Саксонии 5,5 %, в Саксонии-Анхальт и Тюрингии 5,0 %, в Северном Рейне-Вестфалии 6,5 %.
Проверьте цифры самостоятельно
Комитеты экспертов (Gutachterausschüsse) городов и районов публикуют отчёты о рынке земельных участков (Grundstücksmarktberichte) с фактическими ценами покупки; в Саксонии они доступны через портал BORIS Sachsen. Они надёжнее цен предложения из объявлений.
Для оценки спроса полезны демографические прогнозы BBSR и статистических управлений федеральных земель, а также данные о пустующем жилье на уровне районов. Спросите у управляющего о пустующих квартирах и задолженностях по взносам на содержание в конкретном доме – этих цифр нет ни в одной статистике.
Где в Германии самые недорогие квартиры в собственности?
По данным предложений – прежде всего в частях Восточной Германии (например, Хемниц – около 1150 € за м²) и Рурской области (например, Гельзенкирхен – около 1530 € за м²), по состоянию на октябрь 2026 года.
Является ли недорогая квартира автоматически хорошей инвестицией?
Нет. Низкие цены часто отражают пустующее жильё, сокращение населения или необходимость ремонта. Решающее значение имеют местоположение, состояние и возможность сдачи в аренду.
Какова доля пустующего жилья в Восточной Германии?
На конец 2024 года рыночно активная доля пустующих квартир в многоквартирных домах в Восточной Германии без Берлина составляла 5,4 % (CBRE-empirica).
Где найти реальные цены покупки вместо цен предложения?
В отчётах о рынке земельных участков местных комитетов экспертов, которые основаны на всех нотариально удостоверенных договорах купли-продажи.
