Чому банки обережні
Згідно з § 505b Цивільного кодексу Німеччини (BGB) банки зобов'язані ретельно перевіряти кредитоспроможність позичальника в разі споживчих кредитів на нерухомість (Immobiliar-Verbraucherdarlehen). За іноземного доходу це складніше: підтвердження доходів і податкові повідомлення складені іноземною мовою, кредитні бюро на кшталт SCHUFA не мають даних, а в разі доходу в іншій валюті додається валютний ризик.
Тому багато установ узагалі не фінансують нерезидентів або роблять це лише через спеціалізовані підрозділи чи посередників.
Власний капітал
Встановленої законом мінімальної частки не існує; кожен банк вирішує самостійно. З нашого досвіду, банки зазвичай вимагають від покупців без місця проживання в Німеччині значно більше власного капіталу, ніж від резидентів, – щонайменше суму додаткових витрат на купівлю (Kaufnebenkosten), а часто й значну частину ціни купівлі. Обов'язковою є лише пропозиція відповідного банку.
Більший власний капітал також покращує процентну ставку, оскільки знижується коефіцієнт застави (Beleihungsauslauf).
Типові документи
Дійсний закордонний паспорт, підтвердження реєстрації в країні проживання, підтвердження доходів за останні місяці, податкові повідомлення або податкові декларації за останні два–три роки, банківські виписки, підтвердження власного капіталу, перелік наявних кредитів, а також документи щодо об'єкта (експозе (Exposé), витяг із земельної книги (Grundbuchauszug), декларація про поділ (Teilungserklärung), розрахунок житлової площі, договір оренди, енергетичний паспорт (Energieausweis)).
Розраховуйте на переклади німецькою або англійською мовою. Самозайнятим особам, як правило, потрібні баланси або розрахунки прибутку за кілька років.
Рівень процентних ставок у жовтні 2026 року
Ставки за іпотечними кредитами восени 2026 року зросли. Для фіксації ставки на десять років посередники на початку жовтня 2026 року називають найкращі ефективні умови близько 4,1–4,2 % (Dr. Klein, станом на 09.10.2026: 4,16 %) і середні пропозиції приблизно від 4,4 до 4,5 % (Baufi24, 06.10.2026: пропозиції близько 4,5 %, середнє значення за угодами вересня 4,16 %).
Ці значення стосуються резидентів із хорошою кредитоспроможністю та достатнім власним капіталом. Для нерезидентів умови, з досвіду, радше вищі. Ставки змінюються щодня; вирішальною є лише конкретна пропозиція.
Альтернатива: фінансування в країні проживання
Деякі покупці беруть кредит у своєму банку в країні проживання під заставу наявного там майна і купують у Німеччині без земельного боргу (Grundschuld). Це спрощує нотаріальний договір, але переносить процентний і валютний ризик до країни проживання. Земельний борг на німецьку квартиру на користь іноземного банку юридично можливий, але на практиці пропонується рідко.
У будь-якому разі перевірте, чи можна відраховувати відсотки в Німеччині як витрати на отримання доходу (Werbungskosten), якщо Ви здаєте квартиру в оренду, – це залежить від зв'язку між кредитом і квартирою.
Послідовність, яка вбереже від проблем
1. Попередня перевірка в банку або в посередника з досвідом роботи з іноземцями. 2. Резервування об'єкта. 3. Подання повного пакета документів, оцінка банком. 4. Обов'язкове кредитне підтвердження. 5. Лише після цього нотаріальне посвідчення. Договір купівлі-продажу зазвичай не містить застереження щодо фінансування (Finanzierungsvorbehalt); якщо фінансування згодом не вдасться, обов'язок оплати залишається.
Земельний борг і довіреність на обтяження
Як забезпечення банки, як правило, вимагають земельний борг у земельній книзі придбаної квартири. Оскільки на момент настання строку оплати ціни купівлі покупець ще не є власником, договір купівлі-продажу зазвичай містить довіреність на обтяження (Belastungsvollmacht): продавець бере участь у встановленні земельного боргу, але банк перераховує кошти безпосередньо в рахунок ціни купівлі.
Земельний борг так само посвідчується або засвідчується нотаріально; нотаріальні витрати та витрати на земельну книгу за це додаються до додаткових витрат на купівлю. Покупці, які не приїжджають особисто, можуть оформити й встановлення земельного боргу через довіреність або подальше схвалення (Nachgenehmigung) – це слід заздалегідь узгодити з банком і нотаріусом.
Чи фінансують німецькі банки покупців без місця проживання в Німеччині?
Деякі так, багато – ні. Умови здебільшого суворіші: більше власного капіталу, більше документів, подекуди вищі ставки.
Чи потрібна мені довідка SCHUFA?
Без місця проживання в Німеччині змістовних даних SCHUFA здебільшого немає; тоді банки запитують кредитні довідки з країни проживання.
Які ставки за іпотечними кредитами в жовтні 2026 року?
Для фіксації ставки на десять років залежно від джерела приблизно від 4,1 до 4,5 % ефективних (станом на початок жовтня 2026 року), для нерезидентів часто вище.
Що таке довіреність на обтяження?
Застереження в договорі купівлі-продажу, яким продавець дозволяє покупцеві ще до переоформлення права власності внести до земельної книги земельний борг на користь банку, що фінансує купівлю.
