Почему банки осторожны
Согласно § 505b Гражданского кодекса Германии (BGB) банки обязаны тщательно проверять кредитоспособность заёмщика по потребительским ипотечным кредитам (Immobiliar-Verbraucherdarlehen). При иностранном доходе это сложнее: подтверждения дохода и налоговые уведомления составлены на иностранном языке, у кредитных бюро, таких как SCHUFA, нет данных, а при доходе в другой валюте добавляется валютный риск.
Поэтому многие банки вообще не финансируют нерезидентов или делают это только через специализированные подразделения либо посредников.
Собственный капитал
Установленной законом минимальной доли не существует; каждый банк решает сам. По нашему опыту, банки требуют от покупателей без места жительства в Германии, как правило, значительно больше собственного капитала, чем от резидентов, — как минимум в размере сопутствующих расходов при покупке (Kaufnebenkosten) и зачастую значительной части покупной цены. Обязывающим является только предложение соответствующего банка.
Кроме того, больший собственный капитал улучшает процентную ставку, поскольку снижается коэффициент залогового покрытия (Beleihungsauslauf).
Типичные документы
Действующий заграничный паспорт, подтверждение регистрации в стране проживания, подтверждения дохода за последние месяцы, налоговые уведомления или налоговые декларации за последние два-три года, выписки по счетам, подтверждение собственного капитала, обзор действующих кредитов, а также документы по объекту (экспозе (Exposé), выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug), декларация о разделе (Teilungserklärung), расчёт жилой площади, договор аренды, энергетический паспорт (Energieausweis)).
Рассчитывайте на переводы на немецкий или английский язык. Индивидуальным предпринимателям, как правило, нужны балансы или расчёты прибыли за несколько лет.
Уровень процентных ставок в октябре 2026 года
Ставки по ипотечным кредитам осенью 2026 года выросли. Для фиксации ставки на десять лет посредники в начале октября 2026 года называют лучшие эффективные условия около 4,1–4,2 % (Dr. Klein, по состоянию на 09.10.2026: 4,16 %) и средние предложения примерно от 4,4 до 4,5 % (Baufi24, 06.10.2026: предложения около 4,5 %, средняя ставка по сделкам, заключённым в сентябре, — 4,16 %).
Эти значения действуют для резидентов с хорошей кредитоспособностью и солидным собственным капиталом. Для нерезидентов условия, как показывает опыт, скорее выше. Ставки меняются ежедневно; определяющим является только конкретное предложение.
Альтернатива: финансирование в стране проживания
Некоторые покупатели берут кредит в своём банке в стране проживания под обеспечение имеющегося там имущества и покупают в Германии без земельного долга (Grundschuld). Это упрощает нотариальный договор, но переносит процентный и валютный риск в страну проживания. Земельный долг на немецкую квартиру в пользу иностранного банка юридически возможен, однако на практике предлагается редко.
В любом случае проверьте, можно ли вычитать проценты в Германии в качестве расходов, связанных с получением дохода (Werbungskosten), если Вы сдаёте квартиру в аренду, — это зависит от связи между кредитом и квартирой.
Последовательность, позволяющая избежать проблем
1. Предварительная проверка в банке или у посредника с опытом работы с иностранными клиентами. 2. Резервирование объекта. 3. Подача полного комплекта документов, оценка объекта банком. 4. Обязывающее одобрение кредита. 5. Только после этого — нотариальное удостоверение. Договор купли-продажи обычно не содержит оговорки о финансировании (Finanzierungsvorbehalt); если финансирование после этого не состоится, обязанность оплаты сохраняется.
Земельный долг и доверенность на обременение
В качестве обеспечения банки, как правило, требуют земельный долг в поземельной книге (Grundbuch) приобретённой квартиры. Поскольку на момент наступления срока оплаты покупной цены покупатель ещё не является собственником, договор купли-продажи обычно содержит доверенность на обременение (Belastungsvollmacht): продавец содействует установлению земельного долга, но банк перечисляет деньги непосредственно в счёт покупной цены.
Земельный долг также нотариально удостоверяется или заверяется; расходы на нотариуса и поземельную книгу за это добавляются к сопутствующим расходам при покупке. Покупатели, которые не приезжают лично, также могут оформить установление земельного долга по доверенности или с последующим одобрением (Nachgenehmigung) — это следует заблаговременно согласовать с банком и нотариусом.
Для покупателей из России и СНГ
Для граждан России и лиц или компаний, находящихся в России, санкционные предписания ЕС (в том числе регламенты (ЕС) № 833/2014 и 269/2014) могут затрагивать покупку, оплату и ведение счетов; нотариусы и банки это проверяют. Поручите юридическую проверку Вашего случая до резервирования — это указание не является юридической консультацией.
Финансируют ли немецкие банки покупателей без места жительства в Германии?
Некоторые да, многие нет. Условия, как правило, строже: больше собственного капитала, больше документов, иногда более высокие ставки.
Нужна ли мне справка SCHUFA?
Без места жительства в Германии содержательных данных SCHUFA, как правило, нет; в этом случае банки запрашивают кредитные справки из страны проживания.
Каковы ставки по ипотеке в октябре 2026 года?
Для фиксации ставки на десять лет, в зависимости от источника, около 4,1–4,5 % эффективной ставки (по состоянию на начало октября 2026 года), для нерезидентов зачастую выше.
Что такое доверенность на обременение?
Положение в договоре купли-продажи, которым продавец разрешает покупателю ещё до переоформления права собственности зарегистрировать земельный долг в пользу финансирующего банка.
