Принцип: житло призначене для проживання
Згідно з берлінським Законом про заборону нецільового використання житла (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG) використання житла як квартири для відпочинку (Ferienwohnung) є нецільовим використанням і потребує дозволу районної адміністрації (Bezirksamt). Це стосується всієї території міста.
Дозвіл на постійне використання цілої квартири як квартири для відпочинку без власного проживання в ній, наскільки нам відомо, видається лише у виняткових випадках. Якщо Ви плануєте квартиру суто як капіталовкладення у формі квартири для відпочинку, Вам слід до купівлі звернутися із запитом до відповідної районної адміністрації.
Що можливо за наявності дозволу або повідомлення
Основне житло, окремі кімнати: якщо Ви здаєте окремі приміщення у власному основному житлі (Hauptwohnung) гостям-туристам, Вам потрібен не дозвіл, а безкоштовне попереднє повідомлення (Anzeige) районної адміністрації, якщо площа, що здається, становить не більше 49 % житлової площі.
Основне житло, ціла квартира: тимчасова здача в оренду всього основного житла, наприклад під час подорожі, потребує дозволу і можлива, якщо зберігається характер основного житла.
Друге житло: для додаткового житла (Nebenwohnung) може бути виданий дозвіл на здачу в оренду як квартири для відпочинку, як правило, не більше ніж на 90 днів на рік. Дозвіл не видається, якщо заявник має в Берліні ще одне основне або додаткове житло.
Реєстраційний номер і Регламент ЄС 2024/1028
З 1 серпня 2018 року реєстраційний номер (Registriernummer), виданий районною адміністрацією, необхідно чітко вказувати в кожній пропозиції, зокрема на інтернет-порталах.
Регламент ЄС 2024/1028 про збирання та обмін даними щодо послуг короткострокової оренди житла діє з 20 травня 2026 року. Він зобов’язує платформи, зокрема, відображати та перевіряти реєстраційні номери, а також дає змогу органам влади обмінюватися даними. Берлін імплементував його Четвертим законом про внесення змін до ZwVbG, який набрав чинності 17 червня 2026 року. За даними Сенату, технічна реалізація ще перебуває на етапі тестування; наразі нові реєстраційні номери не видаються, наявні можна використовувати й надалі (станом на жовтень 2026 року).
Штрафи
Порушення є адміністративними правопорушеннями (Ordnungswidrigkeiten). Для найтяжчих випадків закон передбачає штрафи до 500 000 €, для інших порушень, наприклад відсутності реєстраційного номера, – до 250 000 €. Сенат переглянув рамки штрафів повідомленням 1/2026; для квартири для відпочинку без дозволу в ньому, наприклад, зазначено від 1 500 до 2 500 € на місяць за одиницю житла, якщо економічна вигода не є вищою. Крім того, районна адміністрація може зобов’язати повернути житло до використання для проживання.
Інші моменти для покупців
Навіть за наявності дозволу декларація про поділ (Teilungserklärung) або рішення спільноти власників (Eigentümergemeinschaft) може обмежувати комерційну короткострокову оренду. Перевірте декларацію про поділ, статут спільноти (Gemeinschaftsordnung) та протоколи.
Доходи від здачі квартир для відпочинку оподатковуються в Німеччині; у разі здачі гостям, які змінюються, можуть додатися питання податку з обороту (Umsatzsteuer) та підприємницької діяльності. Доручіть перевірку цього податковому консультанту (Steuerberater).
Альтернатива: здача в оренду на тривалий строк
Якщо Ви купуєте квартиру в Берліні як капіталовкладення, Ви, як правило, здаєте її в оренду для проживання безстроково або на певний строк. Для цього діють не правила для квартир для відпочинку, а загальне орендне право: гальмо орендної плати (Mietpreisbremse), захист від розірвання договору (Kündigungsschutz) та суворі вимоги до строкових договорів.
Здача мебльованого житла працюючим або студентам можлива, але так само підпадає під гальмо орендної плати. Відповідно до регламенту ЄС платформи зобов’язані деактивувати пропозиції без дійсного реєстраційного номера; це стосується короткострокової оренди, а не звичайних договорів оренди.
Що перевірити перед купівлею
Чи вже є дозвіл для квартири? Як правило, він прив’язаний до особи та способу використання і не переходить автоматично до покупця – попросіть районну адміністрацію це підтвердити. Чи дозволяє декларація про поділ таке використання? Чи є рішення спільноти проти короткострокової оренди? Без з’ясування цих питань жоден розрахунок не повинен ґрунтуватися на здачі квартири для відпочинку.
Чи можу я пропонувати своє друге житло в Берліні на Airbnb?
Лише з дозволом районної адміністрації; як правило, він видається не більше ніж на 90 днів на рік і не видається, якщо у Вас є ще одна квартира в Берліні.
Чи потрібен мені дозвіл на здачу в оренду кімнати?
Ні, якщо йдеться про Ваше основне житло і в оренду здається не більше 49 % площі; у такому разі необхідне попереднє повідомлення.
Які правила діють при здачі в оренду від трьох місяців?
Довша здача в оренду для проживання не є використанням як квартири для відпочинку. Діє звичайне орендне право, включно з гальмом орендної плати.
