Принцип: жильё предназначено для проживания
Согласно Берлинскому закону о запрете нецелевого использования жилья (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), использование жилья в качестве квартиры для туристов (Ferienwohnung) является нецелевым использованием и требует разрешения районного управления (Bezirksamt). Это действует на всей территории города.
Разрешение на постоянное использование целой квартиры в качестве квартиры для туристов без собственного проживания в ней, по нашим сведениям, выдаётся лишь в исключительных случаях. Тем, кто планирует квартиру исключительно как инвестицию в туристическую аренду, следует до покупки обратиться с запросом в компетентное районное управление.
Что возможно с разрешением или уведомлением
Основное жильё, отдельные комнаты: тому, кто сдаёт туристам отдельные комнаты в собственном основном жилье (Hauptwohnung), нужно не разрешение, а бесплатное предварительное уведомление (Anzeige) районного управления, если сдаваемая площадь составляет не более 49 % жилой площади.
Основное жильё, вся квартира: временная сдача всего основного жилья, например на время поездки, требует разрешения и возможна, если сохраняется характер основного жилья.
Второе жильё: для второго жилья (Nebenwohnung) может быть выдано разрешение на сдачу в качестве квартиры для туристов, как правило, не более чем на 90 дней в году. Разрешение не выдаётся, если у заявителя в Берлине есть ещё одно основное или второе жильё.
Регистрационный номер и Регламент ЕС 2024/1028
С 1 августа 2018 года регистрационный номер (Registriernummer), присвоенный районным управлением, должен быть указан на видном месте в каждом объявлении, в том числе на интернет-порталах.
Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными о краткосрочной аренде действует с 20 мая 2026 года. Он обязывает платформы, в частности, отображать и проверять регистрационные номера и позволяет ведомствам обмениваться данными. Берлин реализовал его Четвёртым законом об изменении ZwVbG, вступившим в силу 17 июня 2026 года. По данным Сената, техническая реализация пока находится на стадии тестирования; в настоящее время новые регистрационные номера не выдаются, существующие можно использовать и дальше (по состоянию на октябрь 2026 года).
Штрафы
Нарушения являются административными правонарушениями (Ordnungswidrigkeiten). Для самых тяжёлых случаев закон предусматривает штрафы до 500 000 €, для других нарушений, например отсутствия регистрационного номера, — до 250 000 €. Сенат изложил рамочные размеры штрафов в новой редакции в Сообщении 1/2026 (Mitteilung 1/2026); для квартиры для туристов без разрешения в нём указано, например, от 1 500 до 2 500 € в месяц за каждую жилую единицу, если экономическая выгода не выше. Кроме того, районное управление может распорядиться о возврате жилья к использованию для проживания.
Другие моменты для покупателей
Даже при наличии разрешения декларация о разделе (Teilungserklärung) или решение сообщества собственников (Eigentümergemeinschaft) могут ограничивать коммерческую краткосрочную аренду. Проверьте декларацию о разделе, устав сообщества (Gemeinschaftsordnung) и протоколы.
Доходы от туристической аренды в Германии облагаются налогом; при сдаче сменяющимся гостям могут добавиться вопросы налога с оборота (Umsatzsteuer) и предпринимательской деятельности. Поручите проверку налоговому консультанту (Steuerberater).
Альтернатива: долгосрочная аренда
Тот, кто покупает квартиру в Берлине как инвестицию, как правило, сдаёт её бессрочно или на определённый срок для проживания. Для этого действуют не правила для квартир для туристов, а общее арендное право: ограничение арендной платы (Mietpreisbremse), защита от расторжения договора (Kündigungsschutz) и строгие условия для срочных договоров.
Сдача меблированного жилья работающим или студентам возможна, но также подпадает под ограничение арендной платы. Согласно регламенту ЕС, платформы должны деактивировать объявления без действительного регистрационного номера; это касается краткосрочной аренды, а не обычных договоров аренды.
Что проверить до покупки
Есть ли у квартиры уже разрешение? Как правило, оно привязано к лицу и виду использования и не переходит автоматически к покупателю — попросите районное управление подтвердить это. Допускает ли декларация о разделе такое использование? Есть ли решения сообщества против краткосрочной аренды? Без этого выяснения ни один расчёт не должен основываться на туристической аренде.
Могу ли я предлагать своё второе жильё в Берлине на Airbnb?
Только с разрешения районного управления; как правило, оно выдаётся не более чем на 90 дней в году и не выдаётся, если у Вас в Берлине есть ещё одна квартира.
Нужно ли мне разрешение для сдачи одной комнаты?
Нет, если речь идёт о Вашем основном жилье и сдаётся не более 49 % площади; в этом случае требуется предварительное уведомление.
Что действует при сдаче на срок от трёх месяцев?
Более длительная сдача для проживания не является использованием в качестве квартиры для туристов. Действует обычное арендное право, включая ограничение арендной платы.
