Старий будинок із ліпниною на стелі, високими вікнами та фасадом, який багато чого бачив, – для багатьох покупців це втілення берлінської культури житла. Але той, хто хоче купити нерухомість під охороною пам'яток (Denkmalschutz), купує не лише шарм, а й цілий звід правил. Між податковими пільгами та приписами відомств у випадку пам'яток архітектури часто пролягає лише тонка межа. Розповідаємо, на що звернути увагу.
Що робить будівлю пам'яткою архітектури
Не кожен старий будинок автоматично стає пам'яткою. Чи перебуває будівля під охороною, вирішує відповідне відомство з охорони пам'яток (Denkmalschutzbehörde – орган, що визначає та контролює об'єкти культурної спадщини на рівні федеральної землі) – залежно від історичної, містобудівної чи мистецької цінності. У Берліні під охороною перебувають цілі квартали в Пренцлауер-Берг, Шарлоттенбурзі чи Фрідріхсхайні, а також окремі вілли, фабричні будівлі чи житлові комплекси часів Веймарської республіки. Іноді під охороною лише фасад, іноді – вся будівля разом із внутрішнім оздобленням: сходовою кліткою, дверима чи розписом стелі. Цю різницю обов'язково варто з'ясувати до купівлі, адже саме вона визначає, наскільки вільно ви зможете проводити перебудови в майбутньому.
Переваги: податкові пільги та дім з характером
Мабуть, найвідоміша перевага купівлі нерухомості під охороною пам'яток – це так звана Denkmal-AfA, спеціальна амортизація для пам'яток архітектури згідно з §7i та §7h Einkommensteuergesetz (закону про прибутковий податок). Інвестори можуть протягом дванадцяти років враховувати для оподаткування витрати на реставрацію, узгоджені з відомством з охорони пам'яток, – перші вісім років за вищою ставкою, останні чотири – за трохи нижчою. Важливо: ця амортизація стосується лише витрат на реставрацію, а не самої вартості придбання наявної будівлі. Якщо ви плануєте проживати в об'єкті самостійно, частину витрат на реставрацію теж можна врахувати для оподаткування, хоча й у меншому обсязі, ніж інвесторам.
Окрім податкової вигоди, для багатьох покупців важливу роль відіграють і емоції. Пам'ятка архітектури має історію, часто особливе якісне планування та матеріали, які сьогодні майже не використовують у будівництві, – дубовий паркет, кувані поручні, дерев'яні віконні коробки старого зразка. Таку автентичність рідко вдається відтворити в сучасних новобудовах, і саме це робить подібні об'єкти цікавими на ринку в довгостроковій перспективі. До речі, тим, хто шукає особливу нерухомість, варто заглянути в наш каталог об'єктів, де регулярно з'являються пам'ятки архітектури та старовинні будинки з історією.
Обов'язки: приписи та співпраця з відомством
Однак охорона пам'яток передбачає і обмеження, які не варто недооцінювати. Якщо ви хочете щось змінити в захищеній будівлі – встановити нові вікна, утеплити фасад, облаштувати мансарду, – зазвичай потрібен дозвіл від органу охорони пам'яток. Це стосується навіть тих робіт, які у звичайному будинку ви могли б виконати за власним рішенням без жодних погоджень.
Що це означає на практиці
Відомство з охорони пам'яток перевіряє, чи не порушують заплановані роботи історичний характер будівлі. Це може означати, що приписані конкретні типи вікон, кольори чи матеріали, навіть якщо на ринку є дешевший або енергоефективніший варіант. Терміни та процеси погодження також часто тривають довше, ніж при звичайній реставрації, оскільки потрібні експертні висновки та консультації. Той, хто пропускає це погодження і просто починає будівельні роботи, ризикує штрафами, а в найгіршому випадку – обов'язком відновити початковий стан будівлі.
Тому правило таке: перед купівлею варто оцінювати не лише енергетичний стан будівлі, а й з'ясувати, які реставраційні заходи взагалі можна узгодити. Попередня розмова з місцевим відомством з охорони пам'яток може вберегти від багатьох проблем – і часто одразу показує, наскільки конкретне відомство схильне йти на компроміс чи, навпаки, дотримується суворих вимог. Це відрізняється не лише від землі до землі, а й іноді від району до району в межах одного міста.
Кому пам'ятка архітектури справді підходить
Не кожен покупець готовий до об'єкта під охороною пам'яток. Той, хто шукає передусім просту й швидку реставрацію на власний смак, часто буде відчувати незручність через обмеження. Інша справа – покупці, які цінують автентичність і характер і готові вкласти трохи більше часу та терпіння в планування.
Купівля пам'ятки архітектури особливо приваблива для інвесторів з високим доходом, які хочуть скористатися податковою перевагою Denkmal-AfA. Також покупці, які розглядають нерухомість як довгостроковий дім і не орієнтуються на швидкий прибуток, зазвичай добре справляються з такими об'єктами – за умови реалістичного розрахунку витрат на реставрацію та закладення часового резерву. А ось тим, хто планує швидкий перепродаж або має дуже обмежений бюджет, варто все ретельно прорахувати. Реставрація пам'яток архітектури рідко обходиться дешевше за порівнянні роботи в звичайній будівлі, часто навіть дорожче, оскільки приписані певні матеріали чи ремісничі техніки.
На що звернути увагу перед купівлею
- З'ясуйте точно, що саме перебуває під охороною – лише фасад чи вся будівля разом із внутрішніми приміщеннями.
- Попросіть продавця показати наявні експертні висновки, плани реставрації чи приписи відомства.
- Заздалегідь зверніться до відповідного органу охорони пам'яток, перш ніж складати конкретні плани реставрації.
- Закладіть фінансовий резерв на додаткові витрати, які можуть виникнути через використання матеріалів, узгоджених з відомством.
- Перевірте, чи й у якому обсязі Denkmal-AfA взагалі має для вас податковий сенс – це сильно залежить від вашої особистої ситуації з доходами.
Пам'ятка архітектури – це рідко об'єкт для швидкого рішення. Але той, хто знайде час ретельно узгодити вимоги відомства, стан будівлі та власні очікування, може отримати дім, якого більше немає в жодному другому екземплярі, – і залежно від розташування та обсягу реставрації ще й отримати податкову вигоду.
Плануєте купити нерухомість під охороною пам'яток або продати власну і хочете дізнатися, які приписи діють у вашому конкретному випадку? У L&B Immobiliya ми супроводжуємо клієнтів з 2009 року на всіх етапах – аж до підписання договору у Notar (нотаріус, обов'язковий учасник угод з нерухомістю в Німеччині) – німецькою, англійською чи російською мовами. Ознайомтеся з нашими послугами або зв'яжіться з нами без зобов'язань через сторінку контактів.
