Дом старой постройки со штукатурной лепниной на потолке, высокими окнами и фасадом, повидавшим немало, – для многих покупателей это воплощение берлинской жилой культуры. Но тот, кто хочет купить объект недвижимости под охраной памятников (Denkmalschutz), приобретает не только шарм, но и целый свод правил. Между налоговыми льготами и требованиями ведомств у памятников архитектуры часто проходит очень тонкая грань. Разбираемся, что важно знать.
Что делает здание памятником архитектуры
Не каждый старый дом автоматически становится памятником. Решение о том, находится ли здание под охраной, принимает соответствующее ведомство по охране памятников (Denkmalschutzbehörde) земли – в зависимости от исторической, градостроительной или художественной ценности объекта. В Берлине под охраной находятся целые улицы в Пренцлауэр-Берге, Шарлоттенбурге или Фридрихсхайне, а также отдельные виллы, фабричные здания или жилые комплексы времён Веймарской республики. Иногда под защитой находится только фасад, иногда всё здание целиком, включая внутреннее убранство – лестничные клетки, двери или потолочную живопись. Этот момент необходимо прояснить ещё до покупки, поскольку именно от него зависит, насколько свободно вы сможете проводить перестройки в будущем.
Возможности: налоговые льготы и дом с характером
Пожалуй, самое известное преимущество при покупке объекта под охраной памятников – это так называемая амортизация для памятников архитектуры (Denkmal-AfA) согласно §7i и §7h Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz). Инвесторы могут учитывать расходы на реставрацию, согласованные с ведомством по охране памятников, для целей налогообложения в течение двенадцати лет: первые восемь лет – по более высокой ставке, оставшиеся четыре года – по чуть более низкой. Важный момент: эта амортизация касается только расходов на реставрацию, а не стоимости самого приобретаемого здания. Тот, кто планирует жить в объекте сам, тоже может частично учесть расходы на реставрацию, хотя и в меньшем объёме, чем инвесторы.
Помимо налоговой составляющей для многих покупателей играет роль и эмоциональная сторона. У памятника архитектуры есть история, часто – особая планировка и материалы, которые сегодня почти не используются в строительстве: дубовый паркет, кованые перила, оконные рамы старого образца. Такую подлинность редко удаётся воспроизвести в новостройках, и именно это делает подобные объекты интересными на рынке в долгосрочной перспективе. Тем, кто ищет особенную недвижимость, стоит заглянуть в наш каталог объектов, где регулярно появляются памятники архитектуры и старинные дома с историей.
Обязательства: требования и работа с ведомством
Однако охранный статус влечёт и ограничения, которые нельзя недооценивать. Тому, кто хочет что-то изменить в охраняемом здании – установить новые окна, утеплить фасад, оборудовать мансарду, – как правило, потребуется разрешение органа по охране памятников (denkmalrechtliche Genehmigung). Это касается даже тех работ, которые в обычном доме владелец решал бы самостоятельно, без каких-либо согласований.
Что это означает на практике
Ведомство по охране памятников проверяет, не нарушают ли запланированные работы исторический облик здания. Это может означать, что предписаны определённые типы окон, цвета или материалы, даже если на рынке есть более дешёвая или энергоэффективная альтернатива. Сроки и процессы согласования также часто занимают больше времени, чем при обычной реставрации, поскольку требуются экспертные заключения и консультации. Кто пропускает этот этап согласования и просто начинает строительные работы, рискует получить штраф, а в худшем случае – обязанность восстановить первоначальный вид здания.
Поэтому правило простое: перед покупкой стоит оценивать не только энергетическое состояние здания, но и выяснять, какие реставрационные меры вообще могут получить разрешение. Предварительный разговор с местным ведомством по охране памятников способен избавить от многих проблем – и часто уже на этом этапе становится понятно, насколько гибко или строго действует конкретное ведомство. Это различается от земли к земле, а иногда даже от района к району внутри одного города.
Кому действительно стоит покупать памятник архитектуры
Не каждый покупатель подходит для объекта под охраной памятников. Тому, кто ищет прежде всего простую и быструю реставрацию по собственному вкусу, требования охранного статуса часто будут в тягость. Иначе дело обстоит с покупателями, которые ценят подлинность и характер здания и готовы вложить чуть больше времени и терпения в планирование.
Особенно привлекательна покупка объекта под охраной памятников для инвесторов с высоким доходом, желающих воспользоваться налоговыми преимуществами Denkmal-AfA. Также с памятником архитектуры хорошо справляются покупатели, рассматривающие недвижимость как долгосрочное жильё и не гонящиеся за быстрой доходностью – при условии, что они реалистично оценивают расходы на реставрацию и закладывают запас времени. А вот тем, кто планирует быструю перепродажу или располагает очень ограниченным бюджетом, стоит тщательно всё просчитать. Реставрация памятника архитектуры редко выходит дешевле сопоставимых работ на обычном здании – напротив, часто она дороже, поскольку предписаны определённые материалы или технологии.
На что обратить внимание перед покупкой
- Точно выясните, что именно находится под охраной – только фасад или всё здание, включая внутренние помещения.
- Попросите продавца показать имеющиеся экспертные заключения, планы реставрации или предписания ведомства.
- Заранее свяжитесь с профильным ведомством по охране памятников, прежде чем составлять конкретные планы реставрации.
- Заложите финансовый резерв на дополнительные расходы, которые могут возникнуть из-за использования материалов, соответствующих требованиям охраны памятников.
- Проверьте, насколько Denkmal-AfA действительно выгодна для вас с налоговой точки зрения – это сильно зависит от вашей личной ситуации с доходами.
Памятник архитектуры – это редко объект для быстрого решения. Но тот, кто находит время внимательно сопоставить требования ведомства, состояние здания и собственные ожидания, может обрести дом, второго такого просто не существует, – а в зависимости от локации и объёма реставрации ещё и получить налоговую выгоду.
Задумываетесь о покупке объекта под охраной памятников или хотите продать собственный и узнать, какие требования применяются в вашем конкретном случае? Команда L&B Immobiliya сопровождает клиентов с 2009 года на всех этапах сделки – до визита к нотариусу (Notar) включительно – на немецком, английском или русском языке. Ознакомьтесь с нашими услугами или свяжитесь с нами без обязательств через страницу контактов.
