Vendere un appartamento locato è un'operazione diversa dalla vendita di un immobile vuoto. L'inquilino non se ne va automaticamente quando un nuovo proprietario firma il contratto di compravendita, e proprio questo cambia molte cose: la determinazione del prezzo, il target di acquirenti e i documenti che è opportuno preparare. Chi comprende questi aspetti in anticipo vende con maggiore serenità e, di solito, a un prezzo più realistico.
La vendita non estingue la locazione: cosa succede al contratto di affitto
Il principio previsto dal BGB (codice civile tedesco) è semplice e vincolante sia per il venditore che per l'acquirente: "Kauf bricht nicht Miete" (la vendita non estingue la locazione). Il contratto di locazione esistente passa al nuovo proprietario con tutti i diritti e gli obblighi. L'acquirente assume automaticamente il ruolo di locatore, senza che l'inquilino debba dare il proprio consenso o essere in qualche modo consultato. Tutela contro il licenziamento, restituzione della cauzione, conguaglio delle spese accessorie, eventuali riduzioni del canone in corso – tutto questo viene ereditato dal nuovo proprietario esattamente come si trovava.
Per voi, in qualità di venditori, questo significa che potete vendere l'appartamento senza dover prima far uscire l'inquilino. È un vantaggio, perché non dovete disdire il contratto né rischiare un periodo di sfitto. Contemporaneamente, dovreste informare l'inquilino del cambio di proprietà, al più tardi quando il nuovo proprietario viene iscritto nel Grundbuch (registro immobiliare tedesco). La cauzione viene solitamente regolata nel contratto di compravendita e trasferita contabilmente all'acquirente; in pratica, spesso resta presso il precedente locatore fino al momento del rilascio dell'appartamento – un aspetto che viene disciplinato individualmente nel contratto.
Come il canone in essere determina il prezzo di vendita
Nel caso di un appartamento locato, difficilmente un acquirente guarda solo alla posizione e allo stato dell'immobile. Ciò che conta è la rendita, e questa dipende direttamente dal canone in essere (Bestandsmiete). Un appartamento con un canone significativamente inferiore al livello di mercato locale spunta spesso un prezzo di vendita più basso rispetto a un immobile comparabile con un canone in linea col mercato, anche a parità di posizione e di taglio. Gli investitori calcolano in base a moltiplicatori prezzo di acquisto/canone o a rendimenti lordi, e un canone troppo basso fa scendere questo indicatore.
Il margine di aumento del canone come fattore di valore
È qui che entra in gioco il margine di aumento del canone. Se il canone attuale è inferiore al livello del canone comparabile locale (ortsübliche Vergleichsmiete), un acquirente può adeguarlo entro i limiti previsti dalla legge. Questo rende l'appartamento più interessante per gli investitori, perché ne deriva un incremento di rendita prevedibile. Come venditori, conviene verificare, prima di mettere in vendita l'immobile, quanto il canone attuale si posizioni rispetto al Mietspiegel (tabella locale dei canoni di riferimento) o rispetto a offerte comparabili. Questa informazione deve far parte di ogni dossier di vendita, perché influenza la trattativa sul prezzo più di molti dettagli sulle finiture.
Vale anche il contrario: un appartamento che si trova già al limite superiore del canone consentito offre meno margine di crescita. Non è uno svantaggio, ma va comunicato con onestà, affinché le aspettative di prezzo restino realistiche e non si generino inutili giri di trattativa.
Quali documenti vogliono vedere gli investitori
Gli acquirenti che acquistano un appartamento locato come investimento verificano tutto in modo molto più approfondito rispetto ai privati che cercano un immobile per uso proprio. Oltre ai documenti abituali come l'estratto del Grundbuch, la Teilungserklärung (regolamento di suddivisione della proprietà), la piantina dell'appartamento e gli ultimi verbali dell'assemblea dei condomini, chiedono in modo specifico:
- il contratto di locazione completo, comprensivo di tutti gli allegati e degli aumenti di canone
- lo storico dei pagamenti del canone, cioè se sono stati versati puntualmente e per intero
- il conguaglio delle spese accessorie in corso e eventuali arretrati
- l'importo della cauzione e se questa è depositata correttamente
- informazioni sul fondo di riserva per la manutenzione (Instandhaltungsrücklage) e su eventuali ristrutturazioni previste dalla comunità dei condomini
Quanto più completi e ordinati sono questi documenti, tanto più rapidamente gli acquirenti seri prendono una decisione, e tanto minori sono le successive rinegoziazioni. Chi si fa affiancare in modo professionale durante la vendita risparmia molto tempo e nervosismo – ed è proprio per questo che molti proprietari scelgono un supporto professionale alla vendita, invece di raccogliere tutta la documentazione da soli.
Una cerchia di acquirenti diversa rispetto all'appartamento vuoto
Chi vende un appartamento vuoto si rivolge principalmente a privati che vogliono viverci, famiglie o coppie che intendono trasferirsi. Nel caso di un appartamento locato, questo gruppo scompare quasi del tutto, perché quasi nessuno acquista un appartamento per poi aspettare anni che l'inquilino esistente se ne vada. L'acquirente tipico di un appartamento locato è il classico investitore: qualcuno che vuole costruire patrimonio, sfruttare vantaggi fiscali o prepararsi per la pensione. Questo gruppo di acquirenti calcola in modo diverso, negozia in modo diverso e spesso porta già esperienza in materia di diritto della locazione e amministrazione.
Ciò ha ripercussioni anche sulla commercializzazione. Foto e dossier devono trasmettere meno l'atmosfera abitativa e fornire più dati concreti: rendita locativa, struttura delle spese accessorie, stato delle aree comuni, delibere dell'assemblea dei condomini. Chi si orienta osservando le attuali offerte di appartamenti locati nota rapidamente che qui sono altri gli indicatori in primo piano rispetto agli immobili destinati a uso proprio.
Disdetta per uso proprio da parte dell'acquirente: cosa dovrebbe sapere l'inquilino
Esistono tuttavia anche acquirenti che comprano deliberatamente un appartamento locato perché intendono trasferirvisi in seguito – per sé stessi, per un figlio o per un altro familiare. Ciò è legalmente possibile, ma soggetto a regole precise. Il nuovo proprietario può disdire il contratto all'inquilino per Eigenbedarf (uso proprio), ma deve rispettare il termine di preavviso previsto dalla legge, che varia da alcuni mesi a diversi mesi in base alla durata della locazione. In molti Länder e comuni vige inoltre un cosiddetto periodo di blocco della disdetta (Kündigungssperrfrist) dopo la trasformazione di un appartamento in affitto in proprietà, che tutela l'inquilino per ulteriori anni.
Per l'inquilino questo significa che una vendita, di per sé, non è motivo di preoccupazione, perché il contratto di locazione prosegue normalmente. Solo quando il nuovo proprietario fa valere un uso proprio concreto e motivato, e rispetta i termini previsti, una disdetta diventa concretamente possibile – e anche in quel caso l'inquilino può, in determinate circostanze, opporsi per motivi di rigore sociale (soziale Härte). Come venditori, dovreste affrontare apertamente questo aspetto se un acquirente lascia intendere un uso proprio. La trasparenza evita controversie future e vi protegge anche voi da eventuali richieste legali successive.
Vendere un appartamento in affitto richiede una preparazione un po' più accurata rispetto a un immobile vuoto, ma spesso ne vale comunque la pena, soprattutto quando la rendita locativa è adeguata. Se non siete sicuri di come posizionare al meglio il vostro appartamento con il contratto di locazione attuale, il team di L&B Immobiliya è a vostra disposizione con una valutazione gratuita e vi accompagna durante tutto il processo di vendita. Contattateci semplicemente tramite la nostra pagina di contatto.
