Купівля квартири в Берліні багатьом спочатку здається простішою, ніж виявляється на практиці. Ринок непрозорий, попит у хороших районах високий, а між першим переглядом і моментом, коли ви тримаєте ключі в руках, є кілька кроків, які варто знати заздалегідь. Хто розуміє, що і коли відбувається, той впевненіше веде переговори і не втрачає часу, коли квартира може швидко піти з ринку. Ось як насправді виглядає цей процес на практиці.
Купівля квартири в Берліні: чому важлива послідовність кроків
Багато покупців починають з пошуку і лише пізніше займаються фінансуванням. Це зрозуміло, але часто призводить до розчарування. У популярних районах, таких як Пренцлауер-Берг, Нойкельн чи Фрідріхсгайн, продавці часто обирають того покупця, який може реагувати швидко і впевнено. Без надійного підтвердження фінансування ви опинитеся позаду черги, незалежно від того, наскільки вам сподобалася квартира. Тому ми радимо ще до першого серйозного перегляду хоча б орієнтовно узгодити питання з банком або фінансовим консультантом.
Пошук і перегляд об'єкта
На початку стоїть вибір об'єкта. Чи шукаєте ви самостійно на порталах, чи довіряєте пошук фахівцям — для подальшого процесу це не має значення, але суттєво впливає на витрачений час і зусилля. Хто має мало часу або купує з-за кордону, часто замовляє цілеспрямований пошук відповідних об'єктів, зокрема поза публічними порталами. Огляд актуальних об'єктів нерухомості ви також знайдете безпосередньо на нашому сайті.
Під час перегляду варто дивитися не лише на зовнішній вигляд: у якому стані вікна, опалення, ванна кімната? Чи є накопичення в резервному фонді на ремонт (Instandhaltungsrücklage) об'єднання власників? Чи ремонтували дах або фасад в останні роки? Ці питання найкраще з'ясувати вже під час першого перегляду, адже відповіді на них згодом вплинуть на ціну та вашу позицію на переговорах.
Фінансування: що варто з'ясувати до подання пропозиції
Щонайпізніше тоді, коли квартира вас зацікавила, питання фінансування має бути вирішене — принаймні у вигляді підтвердження фінансування від банку. Це показує продавцю, що ви дійсно спроможні купити, і в Берліні при багатьох угодах це вже майже обов'язкова умова, щоб взагалі потрапити до короткого списку претендентів.
При цьому варто прорахувати не лише ціну купівлі, а й додаткові витрати. Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості), Notar (нотаріус), витрати на Grundbuchamt (відомство поземельної книги) та, залежно від домовленості, комісія маклера додаються до ціни купівлі і мають бути покриті або через кредит, або з власного капіталу. Хто прорахує це заздалегідь, той не отримає сюрпризів під час нотаріального оформлення.
Пропозиція купівлі та резервування
Якщо квартира сподобалася і фінансування узгоджене, настає черга пропозиції купівлі. У Берліні звично, що кілька зацікавлених осіб пропонують ціну паралельно, особливо коли йдеться про популярні об'єкти в хороших районах. Письмова, зобов'язуюча пропозиція з реалістичною ціною виглядає серйозніше, ніж розпливчастий інтерес.
На цьому етапі деякі продавці чи маклери пропонують угоду про резервування. Тут варто бути уважним: плата за резервування не завжди юридично однозначна, а в певних випадках навіть недійсна. У разі сумнівів попросіть пояснити, за що саме стягується плата і що станеться, якщо купівля все ж не відбудеться.
Нотаріальне оформлення: перебіг і зміст договору купівлі-продажу
Коли сторони домовилися, проєкт договору купівлі-продажу передається нотаріусу. У Німеччині notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення) при купівлі нерухомості є обов'язковим, простого рукостискання тут недостатньо. Нотаріус готує проєкт договору, який обидві сторони мають перевірити заздалегідь, в ідеалі з достатнім запасом часу, а не лише в день зустрічі.
У договорі купівлі-продажу вказані, серед іншого, ціна купівлі, строки оплати, положення щодо недоліків, дата передачі об'єкта та відомості про Auflassung (формальну домовленість про перехід права власності). Безпосередньо під час зустрічі у нотаріуса договір зачитується вголос і підписується обома сторонами. Хто має запитання, повинен поставити їх саме зараз, адже після підпису договір є обов'язковим до виконання.
Після посвідчення нотаріус ініціює Vormerkung (попередній запис) у поземельній книзі. Ця Auflassungsvormerkung (попередній запис про перехід права власності) захищає вас як покупця ще до того, як відбудеться фактичний перепис права власності. Лише після цього, як правило, сплачується ціна купівлі — здебільшого тоді, коли виконані всі умови, зазначені в договорі.
Після нотаріуса: запис у поземельну книгу та передача об'єкта
Між зустріччю у нотаріуса і остаточним записом власника в поземельну книгу зазвичай минає від кількох тижнів до кількох місяців. За цей час відомство поземельної книги перевіряє документи, наявні Grundschulden (застава на нерухомість, іпотечне обтяження) погашаються або реєструються заново, а Grunderwerbsteuer має бути сплачений до того, як фінансове відомство видасть Unbedenklichkeitsbescheinigung (довідку про відсутність заперечень). Без цієї довідки перепис права власності не відбувається.
Передача самої квартири часто відбувається ще до остаточного запису в поземельну книгу, одразу після повної сплати ціни купівлі. Під час цієї зустрічі фіксуються показники лічильників, передаються ключі та складається протокол передачі об'єкта. Це захищає обидві сторони на випадок, якщо пізніше виникнуть розбіжності щодо стану квартири.
Додаткові витрати при купівлі квартири в Берліні
Grunderwerbsteuer у Берліні становить 6 відсотків від ціни купівлі — це встановлено законодавчо і належить до вищих ставок у Німеччині. До цього додаються витрати на нотаріуса та поземельну книгу, які зазвичай становлять від одного до двох відсотків, а також, за необхідності, комісія маклера, яка розподіляється між покупцем і продавцем залежно від домовленості. Хто закладає ці статті витрат з самого початку, той не потрапить у скрутне становище при фінансуванні.
Особливо при великих сумах варто уважно перевірити всі деталі договору, перш ніж підписувати. Досвідчений супровід може заощадити тут чимало часу, а іноді й реальних грошей — наприклад, коли йдеться про оцінку фактичного стану квартири або про простір для переговорів щодо ціни.
Якщо ви хочете купити квартиру в Берліні чи в іншому місці Німеччини і бажаєте отримати досвідчений супровід протягом усього процесу, ми підтримаємо вас від першого перегляду до зустрічі у нотаріуса. Більше про наші послуги щодо супроводу купівлі та пошукових доручень ви знайдете на нашому сайті, або одразу зв'яжіться з нами — контакти L&B Immobiliya.
