Рано чи пізно нерухомість знайдена, ціна узгоджена, фінансування підтверджене. І настає день, перед яким і покупці, і продавці зазвичай трохи хвилюються: термін у нотаріуса (Notartermin) при купівлі нерухомості. Хоча насправді саме ця зустріч і дає відчуття впевненості. Без нотаріального посвідчення (notarielle Beurkundung) договір купівлі-продажу нерухомості в Німеччині просто не має юридичної сили — так вимагає закон. Той, хто розуміє, що відбувається цього дня, іде на зустріч значно спокійніше.
Проєкт договору купівлі-продажу: найважливіше читання перед зустріччю
Сам термін у нотаріуса — це, по суті, лише завершальна крапка довшого процесу. Перед цим нотаріус (Notar) на основі даних, які йому надають покупець і продавець або їхні рієлтори, готує проєкт договору. Там прописані ціна, умови оплати, опис об'єкта, майно, що продається разом із нерухомістю, строки, застереження щодо відповідальності за недоліки — все це вже є в документі.
І саме тут найчастіше трапляється перша помилка: проєкт переглядають похапцем напередодні або взагалі читають лише на самій зустрічі. Закон передбачає, що ви повинні отримати проєкт договору щонайменше за два тижні до дати посвідчення, аби мати достатньо часу на перевірку. Скористайтеся цим часом по-справжньому. Прочитайте кожен пункт, ставте запитання, якщо щось незрозуміло, і краще робити це письмово — безпосередньо в нотаріальній конторі або через свого супровідника. Якщо купівля відбувається дистанційно або ви перебуваєте за кордоном, поставтеся до цього моменту особливо серйозно: до зустрічі уточнити щось просто, а після — це вже клопітно й недешево.
Як проходить сам термін у нотаріуса
У день зустрічі нотаріус вголос зачитує весь договір повністю. Залежно від обсягу та складності документа це займає від півгодини до півтори години. Здається, що це багато часу для тексту, який ви вже нібито знаєте, але в цьому є сенс: під час читання вголос іноді впадають в очі формулювання, які легко пропустити при мовчазному читанні. Якщо виникають запитання — їх можна і потрібно ставити просто зараз. Нотаріус пояснює юридичні терміни, які не є звичними в повсякденному житті, наприклад Auflassung (передача права власності), dingliche Sicherung (речове забезпечення) або Vormerkung (попереднє застереження).
Наприкінці обидві сторони підписують договір, часто за довіреністю, якщо подружжя чи представник не можуть бути присутніми особисто. Підпис робить договір юридично зобов'язальним. З цього моменту простого шляху назад уже немає — відмова від договору можлива лише за дуже обмежених умов. Саме тому етап перевірки перед підписанням настільки важливий.
Auflassungsvormerkung: ваш захист між укладенням договору та записом у поземельній книзі
Поняття, яке часто спантеличує покупців, — це Auflassungsvormerkung (попереднє застереження про перехід права власності). Простими словами: фактична зміна власника в Grundbuch (поземельна книга) триває кілька тижнів, іноді місяців, оскільки задіяні різні відомства і мають витримуватися певні строки. У цей проміжний період ви як покупець формально ще не є власником, хоча вже здійснили оплату або якраз перебуваєте в процесі оплати.
Саме тут і застосовується це попереднє застереження. Нотаріус одразу після посвідчення договору ініціює внесення цього запису до поземельної книги. Це юридично гарантує, що продавець не зможе повторно продати нерухомість або обтяжити її новими зобов'язаннями протягом цього періоду. Для вас як покупця це ключовий механізм захисту, без якого купівля нерухомості була б значно ризикованішою.
Порядок оплати: чому ви не платите одразу
Багатьох покупців дивує те, що кошти за нерухомість не переказуються в день підписання договору. І на це є вагома причина. Спочатку мають бути виконані певні умови: наприклад, внесений запис попереднього застереження, за потреби — отримані дозволи на зняття старих обтяжень із поземельної книги, а також, якщо застосовно, відмова громади від переважного права купівлі. Лише коли всі ці питання вирішено, нотаріус надсилає так зване повідомлення про настання строку оплати (Fälligkeitsmitteilung). Воно інформує покупця, що тепер оплату можна і потрібно здійснити.
Між посвідченням договору та повідомленням про настання строку оплати зазвичай минає кілька тижнів. Це може викликати нетерпіння, але захищає обидві сторони: покупець платить лише тоді, коли всі юридичні питання остаточно врегульовані, а продавець отримує гроші лише тоді, коли купівля справді юридично надійно захищена. Якщо фінансування відбувається через банк, варто заздалегідь узгодити цей момент із кредитною установою, щоб виплата коштів пройшла без затримок.
Чому нотаріус не стає на бік жодної зі сторін
Момент, який регулярно викликає непорозуміння: нотаріус не є адвокатом однієї зі сторін. Він не представляє виключно інтереси покупця чи продавця, а зобов'язаний дотримуватися нейтралітету. Ця неупередженість закріплена законодавчо і є однією з причин, чому ця професія регулюється настільки суворо.
Для вас це означає конкретне: якщо потрібна індивідуальна юридична консультація, наприклад щодо стратегії переговорів або оцінки ризиків окремих пунктів договору, за цим варто звертатися до окремого адвоката, а не до нотаріуса. Нотаріус пояснює договір, звертає увагу на юридичні ризики та забезпечує збалансоване, юридично коректне формулювання, але не займає позицію жодної зі сторін. Саме через цю важливу неупередженість варто добре підготуватися ще до зустрічі і заздалегідь з'ясувати всі відкриті питання — в ідеалі маючи поруч досвідченого супровідника.
Добре підготовлені до зустрічі з нотаріусом
Термін у нотаріуса — не привід для хвилювання, якщо ви знаєте, чого очікувати. Завчасно прочитати проєкт договору, з'ясувати всі запитання заздалегідь, врахувати строки щодо попереднього застереження та оплати — ось складові спокійного і впевненого проходження цього етапу. Супроводжуючи процес купівлі нерухомості по всій Німеччині, ми раз по раз переконуємося, що ретельна підготовка помітно знижує стрес і кількість непорозумінь.
Якщо ви хочете купити або продати нерухомість і бажаєте мати досвідченого супровідника аж до самого термінy у нотаріуса, ми з радістю допоможемо вам у L&B Immobiliya — німецькою, англійською або російською мовою. Більше про наші послуги ви знайдете на нашому сайті, або одразу зв'яжіться з нами через контактну форму.
