Vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen: Warum das Thema gerade jetzt wieder gefragt ist
Immer mehr Anleger fragen bei uns gezielt nach vermieteten Wohnungen. Der Gedanke dahinter ist verständlich: Ein Mieter zieht bereits ein, die Miete fließt ab dem ersten Monat, und man muss sich nicht selbst um eine Vermietung kümmern. Klingt nach der bequemen Variante der Immobilien-Kapitalanlage. In der Praxis steckt aber mehr Rechenarbeit dahinter, als viele Käufer zunächst denken. Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt nämlich nicht nur die Immobilie, sondern auch den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten – das ist gesetzlich klar geregelt und lässt sich nicht wegverhandeln.
Die Vorteile: Cashflow ab Tag eins
Der offensichtlichste Pluspunkt ist der sofortige Mietertrag. Keine Leerstandsphase, keine Zeit für Besichtigungen und Bonitätsprüfungen, keine Unsicherheit, ob und wann sich ein passender Mieter findet. Gerade bei Kapitalanlagen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist das ein echter Wert – man weiß von Anfang an, was monatlich reinkommt.
Auch die Finanzierung profitiert häufig davon. Banken sehen eine bereits vermietete Wohnung oft positiver als eine leerstehende, weil die Mieteinnahmen als Teil der Tragfähigkeitsberechnung direkt einfließen können. Und wer langfristig plant, kann von einem eingespielten Mietverhältnis profitieren: Ein Mieter, der schon Jahre in der Wohnung wohnt, pflegt sie in der Regel wie sein Zuhause, kümmert sich um Kleinigkeiten selbst und meldet Schäden zuverlässig.
Bestandsmieten verstehen: Der Haken an der bequemen Lösung
Genau hier liegt aber auch die größte Stolperfalle. Läuft ein Mietvertrag schon seit vielen Jahren, liegt die vereinbarte Miete oft deutlich unter dem, was man bei einer Neuvermietung heute verlangen könnte. Das nennt man Bestandsmiete – und sie lässt sich nicht einfach auf Marktniveau anheben, nur weil ein neuer Eigentümer übernimmt.
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind gesetzlich gedeckelt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete meist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, und selbst dann greifen Kappungsgrenzen von in der Regel 15 bis 20 Prozent, je nach Bundesland und angespanntem Wohnungsmarkt. Wer also eine Wohnung mit einer sehr niedrigen Bestandsmiete kauft, in der Hoffnung, schnell auf Marktmiete zu kommen, wird enttäuscht. Diese Anpassung passiert schrittweise über Jahre, nicht mit dem Notartermin.
Für die Kalkulation heißt das: Man sollte immer mit der tatsächlichen Ist-Miete rechnen, nicht mit dem, was theoretisch am Markt möglich wäre. Ein Blick in die Mietverträge und, wenn vorhanden, in die Mieterhöhungshistorie gehört deshalb vor jedem Kauf auf die Checkliste.
Kündigungsschutz: Warum Sie nicht einfach selbst einziehen können
Ein häufiges Missverständnis: Manche Käufer denken, sie könnten die Wohnung nach dem Kauf kurzerhand selbst nutzen oder frei vermieten. Das funktioniert so nicht. Bestehende Mietverträge gehen mit dem Eigentumsübergang automatisch auf den neuen Eigentümer über, nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Mieter hat also weiterhin ein reguläres Wohnrecht, unabhängig davon, wer Eigentümer ist.
Eine Kündigung ist grundsätzlich nur mit berechtigtem Interesse möglich, meist über Eigenbedarf. Und selbst dann gilt bei vielen Objekten eine Sperrfrist nach dem Kauf, in manchen Regionen bis zu zehn Jahre, wenn die Wohnung vorher in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Wer also plant, in ein paar Jahren selbst einzuziehen, sollte das vorab genau prüfen – im Zweifel lohnt sich hier rechtlicher Rat, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Für reine Kapitalanleger ist der Kündigungsschutz meist ohnehin kein Problem, im Gegenteil: Ein zuverlässiger Mieter, der bleiben möchte, ist ein Sicherheitsfaktor. Wichtig ist nur, sich von Anfang an klarzumachen, dass man nicht frei über die Wohnung verfügen kann, solange der Mietvertrag läuft.
Rendite realistisch kalkulieren: Mehr als nur Kaufpreis geteilt durch Miete
Viele Anleger rechnen die Bruttomietrendite aus – Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis mal hundert – und lassen es dabei bewenden. Das greift zu kurz. Für eine realistische Einschätzung gehören mehrere Faktoren dazu:
- Die tatsächliche Ist-Miete, nicht die theoretisch erzielbare Miete
- Instandhaltungsrücklage und laufende Reparaturkosten, besonders bei älteren Bestandsgebäuden
- Verwaltungskosten, falls Sie die Wohnung nicht selbst verwalten
- Nicht umlagefähige Nebenkosten, die beim Eigentümer hängen bleiben
- Mietausfallwagnis, also ein Puffer für gelegentlichen Leerstand oder Mietrückstände
- Finanzierungskosten, wenn die Wohnung nicht komplett aus Eigenkapital bezahlt wird
Erst wenn man diese Posten von der Bruttorendite abzieht, erhält man eine Nettorendite, die tatsächlich etwas über die Wirtschaftlichkeit aussagt. Bei älteren Häusern mit anstehender Sanierung – Dach, Fassade, Heizung – kann diese Differenz erheblich sein. Auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die je nach Bundesland zusammen schnell im mittleren zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises liegen können, gehören in die Kalkulation, da sie die tatsächliche Anfangsrendite spürbar drücken.
Worauf Sie beim Kauf besonders achten sollten
Verlangen Sie vor dem Kauf immer den vollständigen Mietvertrag, die letzten Nebenkostenabrechnungen und, falls vorhanden, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung bei Eigentumswohnungen. Darin stehen oft Hinweise auf geplante größere Maßnahmen, die die Instandhaltungsrücklage stark belasten könnten. Auch ein Blick auf die Mieterbonität und die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses lohnt sich – ein Mieter, der seit zehn Jahren zuverlässig zahlt, ist ein anderes Risiko als ein Vertrag, der erst wenige Monate läuft.
Wer sich unsicher ist, wie eine konkrete Wohnung wirklich zu bewerten ist, sollte sich nicht allein auf das Exposé verlassen. Wir schauen uns bei L&B Immobiliya jedes Objekt aus Investorensicht an und weisen auf Punkte hin, die in der Vermarktung gerne unter den Tisch fallen. Passende Angebote für die Kapitalanlage finden Sie auch direkt in unserem Immobilienangebot.
Fazit für Kapitalanleger
Eine vermietete Wohnung zu kaufen kann eine solide, planbare Investition sein, gerade weil der Cashflow von Anfang an steht. Aber Bestandsmieten und Kündigungsschutz setzen klare Grenzen, wie schnell sich Erträge steigern lassen. Wer ehrlich mit Ist-Miete, Instandhaltung und Nebenkosten rechnet, bekommt ein realistisches Bild – und trifft am Ende eine Entscheidung, die auch in zehn Jahren noch aufgeht.
Sie überlegen, in eine vermietete Wohnung zu investieren, oder möchten Ihre bestehende Kapitalanlage einmal unabhängig bewerten lassen? Unser Team von L&B Immobiliya berät Sie auf Deutsch, Englisch oder Russisch, unterstützt bei Suchaufträgen und begleitet Sie bis zum Notartermin. Nehmen Sie einfach über die Kontaktseite Kontakt zu uns auf, oder werfen Sie einen Blick auf unsere Dienstleistungen rund um Kauf und Vermietung.
