Sanieren nach dem Kauf: Warum die Rechnung schon vor dem Notartermin beginnt
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, kauft in den meisten Fällen auch eine Sanierung mit. Nicht immer sofort, aber spätestens dann, wenn die alte Öl- oder Gasheizung ausfällt oder die Einfachverglasung im Winter für kalte Füße sorgt. Genau deshalb lohnt es sich, das Thema Sanieren nach dem Kauf nicht erst nach der Schlüsselübergabe anzugehen, sondern schon während der Besichtigung mitzudenken. Ein Blick auf Baujahr, Energieausweis und letzte Modernisierungen verrät oft mehr über die tatsächlichen Folgekosten als der Kaufpreis selbst.
Bei Immobilien mit Baujahr vor den 1990er-Jahren gehen wir in der Beratung grundsätzlich davon aus, dass irgendwo im Haus ein größerer Posten wartet: Heizung, Fenster oder Dämmung. Manchmal alle drei zusammen. Wer das vorher weiß, kann im Kaufpreis verhandeln oder zumindest realistisch budgetieren, statt nach dem Einzug böse Überraschungen zu erleben.
Was das Gebäudeenergiegesetz Käufern konkret vorschreibt
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist für viele Käufer ein Reizwort, dabei sind die tatsächlichen Pflichten überschaubarer, als es die Diskussion um die „Heizungsgesetze“ vermuten lässt.
Heizungstausch: Bestand schützen, Ausnahmen kennen
Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und auch reparieren lassen, das gilt unabhängig vom Energieträger. Erst wenn eine neue Heizung eingebaut wird, greifen die Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien. Wichtig für Käufer: Die genaue Frist, ab wann diese Pflicht für Neuinstallationen in einer Gemeinde greift, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab. In größeren Städten ist diese inzwischen meist beschlossen, in kleineren Gemeinden kann es noch etwas dauern. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf beim zuständigen Bauamt oder Stadtwerk, wie weit die Wärmeplanung vor Ort ist, das beeinflusst, welche Heizungsarten künftig noch ohne Einschränkung eingebaut werden dürfen.
Eine unabhängig davon bestehende Pflicht betrifft sehr alte Konstanttemperaturkessel: Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden, müssen in der Regel bereits ausgetauscht sein. Bei Käufen von Altbauten lohnt sich deshalb ein Blick ins Kesseltypenschild, nicht nur ins Baujahr des Hauses.
Dämmpflichten, die im Kaufvertrag gern untergehen
Häufig übersehen wird die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn der Dachboden nicht ausgebaut, aber begehbar ist und noch keine Wärmedämmung besitzt. Diese Nachrüstpflicht besteht unabhängig vom Eigentümerwechsel schon länger, wird aber gerade nach einem Verkauf oft zum ersten Mal ernst genommen, weil der neue Eigentümer sich mit dem Zustand des Hauses beschäftigt. Auch ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Kellern oder Dachböden müssen nachträglich gedämmt werden. Beides sind vergleichsweise günstige Maßnahmen mit spürbarer Wirkung auf die Heizkosten.
Eine generelle Pflicht, alte Fenster auszutauschen, gibt es dagegen nicht. Erst wenn Sie ohnehin eine Fassade sanieren oder größere Bauteile erneuern, müssen die neuen Bauteile bestimmte Dämmwerte einhalten.
Realistische Kostenrahmen für Heizung, Fenster und Dämmung
Pauschale Zahlen sind bei Sanierungen mit Vorsicht zu genießen, zu unterschiedlich sind Haustyp, Zustand und Region. Ein paar Größenordnungen helfen trotzdem bei der ersten Einschätzung:
- Heizung: Der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen eine moderne Wärmepumpe liegt in einem klassischen Einfamilienhaus meist deutlich über dem, was ein reiner Gasheizungstausch kosten würde. Die Bandbreite hängt stark davon ab, ob die vorhandenen Heizkörper und Leitungen weitergenutzt werden können oder ob größere Umbauten nötig sind.
- Fenster: Der Austausch einzelner Fenster gegen dreifach verglaste Elemente ist überschaubar, bei einer kompletten Erneuerung aller Fenster eines Hauses summiert sich das je nach Anzahl und Größe schnell zu einem mittleren fünfstelligen Betrag.
- Dämmung: Eine Dämmung der obersten Geschossdecke gehört zu den günstigsten Einzelmaßnahmen überhaupt und rechnet sich oft schon nach wenigen Jahren. Eine Fassadendämmung mit Gerüst und Neuverputz ist dagegen ein deutlich größeres Projekt, preislich vergleichbar mit einer neuen Heizung.
Wer vor dem Kauf einen groben Sanierungsfahrplan erstellen lässt, etwa durch einen Energieberater, bekommt eine deutlich verlässlichere Einschätzung als durch bloße Schätzungen im Internet. Diese Investition zahlt sich bei der Verhandlung des Kaufpreises oft mehrfach aus.
Förderung clever mit dem Kaufzeitpunkt verbinden
Die Förderlandschaft für energetische Sanierungen wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude abgewickelt, je nach Maßnahme über die KfW oder das BAFA. Für den Heizungstausch gibt es eine Grundförderung, die sich durch verschiedene Boni erhöhen lässt, etwa wenn eine funktionierende alte Heizung frühzeitig ausgetauscht wird oder das Haushaltseinkommen unter einer bestimmten Grenze liegt. Für Einzelmaßnahmen wie neue Fenster oder Dämmung gibt es eine eigene Förderquote, die sich mit einem individuellen Sanierungsfahrplan noch aufstocken lässt.
Entscheidend für Käufer ist der richtige Zeitpunkt: Der Förderantrag muss in aller Regel gestellt werden, bevor der Handwerksbetrieb beauftragt wird, und bei den meisten Programmen müssen Sie zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer sein oder zumindest eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung nachweisen können. Wer also direkt nach dem Notartermin mit der Sanierung beginnen möchte, sollte den Förderantrag frühestens nach Beurkundung, aber noch vor der ersten Handwerkerrechnung stellen. Ein zu früher Handwerkerauftrag, noch während der Kaufabwicklung, kann die Förderfähigkeit gefährden.
Sinnvoll ist es deshalb, die grobe Sanierungsplanung parallel zur Kaufabwicklung laufen zu lassen: Energieberater beauftragen, Angebote einholen, aber die verbindliche Bestellung erst nach Eigentumsübergang beziehungsweise nach positivem Förderbescheid auslösen. Bei größeren Vorhaben, etwa der Sanierung eines ganzen Hauses zum KfW-Effizienzhaus-Standard, lassen sich Kauf und Sanierung sogar in einem gemeinsamen Förderrahmen abbilden, wenn die Maßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf umgesetzt werden.
Praktischer Fahrplan für Käufer
Für die Praxis empfiehlt sich folgende Reihenfolge: Zustand von Heizung, Fenstern und Dämmung schon bei der Besichtigung dokumentieren, Energieausweis genau lesen, bei Unsicherheit einen Energieberater vor dem Notartermin hinzuziehen. Nach der Beurkundung und noch vor Beauftragung der Handwerker die passenden Förderprogramme prüfen und Anträge stellen. Erst danach die eigentliche Sanierung starten.
Diese Reihenfolge kostet ein wenig Geduld, spart am Ende aber oft mehr Geld, als sie an Zeit kostet. Wer beim Kauf schon weiß, welche Pflichten und welche Förderungen auf ihn zukommen, verhandelt selbstbewusster und plant sein Budget realistischer.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten und wissen wollen, wie sich Sanierungsbedarf und Förderchancen auf den realistischen Marktwert auswirken, sprechen Sie uns einfach an. Als inhabergeführtes Maklerbüro begleiten wir Sie bei L&B Immobiliya von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin, auf Deutsch, Englisch oder Russisch. Mehr zu unseren Leistungen finden Sie auf unserer Website, oder Sie nehmen direkt Kontakt mit uns auf.
