Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage steht bei vielen Investoren ganz oben auf der Wunschliste. Mehrere Mieteinheiten unter einem Dach bedeuten mehrere Einnahmequellen, das verteilt das Risiko und wirkt auf den ersten Blick beruhigend. Doch ob sich der Kauf wirklich lohnt, entscheidet sich nicht am Bauchgefühl, sondern an einer sauberen Renditerechnung. Und genau da wird es oft schnell unübersichtlich, weil zwei völlig unterschiedliche Werte im Umlauf sind: Bruttorendite und Nettorendite.
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte beide Kennzahlen kennen und richtig einordnen können. Dazu kommen zwei Themen, die gerne unterschätzt werden: die Instandhaltungsrücklage und die Struktur der Mieterschaft. Beide entscheiden am Ende darüber, ob aus einer Zahl auf dem Papier auch tatsächlich verlässlicher Cashflow wird.
Bruttorendite berechnen: der schnelle erste Überblick
Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl und deshalb auch die, die in Exposés meistens auftaucht. Die Formel ist simpel:
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100
Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus kostet 900.000 Euro und bringt insgesamt 36.000 Euro Kaltmiete im Jahr. Dann liegt die Bruttorendite bei 4 Prozent. Klingt übersichtlich, ist aber mit Vorsicht zu genießen. Die Bruttorendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Bewirtschaftungskosten noch mögliche Leerstände. Sie ist ein grober erster Vergleichswert, mit dem man mehrere Objekte schnell nebeneinanderlegen kann, mehr aber auch nicht.
Gerade bei älteren Häusern mit hohem Sanierungsbedarf kann eine auf den ersten Blick attraktive Bruttorendite nach Abzug der tatsächlichen Kosten deutlich schrumpfen. Deshalb gilt: Die Bruttorendite eignet sich für den ersten Filter, für die Kaufentscheidung braucht es die Nettorendite.
Nettorendite: die ehrlichere Zahl
Die Nettorendite zieht alle relevanten Kosten mit ein und zeigt, was tatsächlich am Ende übrig bleibt. Die Formel dafür sieht so aus:
(Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen zum Beispiel Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Rücklagen für Instandhaltung und ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis für den Fall, dass eine Wohnung mal leer steht. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage zusammen. Je nach Bundesland kann allein die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen, das darf man bei der Rechnung nicht vergessen.
In der Praxis bedeutet das: Aus einer Bruttorendite von 4 Prozent kann nach Abzug aller Kosten schnell eine Nettorendite von deutlich weniger werden. Wer sein Investment realistisch bewerten will, rechnet also grundsätzlich mit beiden Zahlen und lässt sich von der Bruttorendite allein nicht blenden. Bei größeren oder komplexeren Objekten lohnt sich oft ein zweiter, unabhängiger Blick auf die Zahlen, etwa im Rahmen einer professionellen Kaufbegleitung, bevor der Notartermin ansteht.
Instandhaltungsrücklagen: oft unterschätzt, aber entscheidend
Ein Mehrfamilienhaus ist keine Maschine, die einfach läuft. Dächer altern, Heizungen fallen aus, Fassaden brauchen irgendwann neuen Putz. Wer diese Kosten in seiner Kalkulation ignoriert, wacht spätestens beim ersten größeren Schaden unsanft auf.
Als grobe Orientierung wird häufig ein Betrag genannt, der sich am Alter, Zustand und Baujahr des Gebäudes orientiert. Ein frisch saniertes Haus braucht in den ersten Jahren deutlich weniger Rücklage als ein unsanierter Altbau aus den 1960er oder 1970er Jahren, bei dem Dach, Leitungen und Fenster möglicherweise bald an der Reihe sind. Wichtig ist, sich nicht auf Bauchgefühl zu verlassen, sondern beim Ankauf ein Sanierungsprotokoll oder zumindest eine grobe Einschätzung eines Sachverständigen einzuholen. Wer weiß, was in den nächsten fünf bis zehn Jahren ansteht, kann die Rücklage realistisch in seine Nettorendite einrechnen, statt später von Kosten überrascht zu werden.
Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern lassen sich viele Instandhaltungskosten nicht einfach auf die Mieter umlegen. Modernisierungsumlagen sind gesetzlich streng begrenzt, und größere Sanierungen finanziert der Eigentümer erst einmal selbst vor. Das gehört fest in die Kalkulation, nicht als Restrisiko am Rand.
Mieterstruktur: worauf Sie bei der Prüfung achten sollten
Zahlen sind das eine, die Menschen, die tatsächlich in den Wohnungen leben, das andere. Eine solide Mieterstruktur ist oft genauso wichtig wie die reine Renditerechnung, weil sie darüber entscheidet, wie stabil die Einnahmen tatsächlich fließen.
- Mietvertragslaufzeiten: Ein gesunder Mix aus langjährigen Mietverhältnissen und neueren Verträgen zeigt, dass das Haus grundsätzlich funktioniert und nicht ständig Fluktuation herrscht.
- Höhe der Bestandsmieten im Vergleich zum Mietspiegel: Liegen die Mieten deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, gibt es Erhöhungspotenzial, aber eben auch rechtliche Grenzen und Kappungsgrenzen, die man kennen sollte.
- Bonität und Zahlungsverhalten: Ein Blick in die Mietkonten oder zumindest verlässliche Auskünfte des Verkäufers zu Zahlungsrückständen gehört zur Prüfung dazu.
- Nutzungsart der Einheiten: Reine Wohnnutzung, Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss oder eine Mischung – jede Variante hat andere rechtliche Rahmenbedingungen und andere Risiken bei Leerstand.
- Altersstruktur der Mieterschaft: Ein Haus mit überwiegend älteren, langjährigen Mietern kann stabil wirken, birgt aber mittelfristig auch das Potenzial für mehr Mieterwechsel und damit Anpassungsspielraum bei den Mieten.
Wer ein Mehrfamilienhaus besichtigt, sollte sich nicht scheuen, konkrete Fragen zu stellen: Wie viele Einheiten standen in den letzten Jahren leer? Gab es Mietausfälle? Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten mit Mietern? Diese Informationen bekommt man selten von allein, man muss aktiv danach fragen und im besten Fall die Unterlagen selbst einsehen.
Rendite und Mieterstruktur gemeinsam denken
Die beste Nettorendite nützt wenig, wenn die Hälfte der Mieter regelmäßig in Zahlungsverzug gerät oder in zwei Jahren geschlossen auszieht. Umgekehrt kann ein Haus mit solider, loyaler Mieterschaft auch bei etwas geringerer Rendite die verlässlichere Investition sein. Beide Perspektiven gehören zusammen betrachtet, nicht isoliert.
Für Kapitalanleger, die neu in dieses Segment einsteigen oder ihr Portfolio erweitern möchten, lohnt sich meist ein strukturierter Suchauftrag, bei dem passende Objekte inklusive Mieterstruktur und Zahlenlage vorab geprüft werden. Auch ein Blick in unsere aktuellen Angebote kann ein guter Ausgangspunkt sein, um ein Gefühl für marktübliche Renditen in unterschiedlichen Lagen zu bekommen.
Bei L&B Immobiliya begleiten wir seit 2009 Käufer und Verkäufer von Mehrfamilienhäusern in ganz Deutschland, auf Deutsch, Englisch und Russisch, auch für internationale Käufer per Fernkauf. Wenn Sie eine Kapitalanlage suchen oder Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sprechen Sie uns einfach über unsere Kontaktseite an, wir beraten Sie gern zu Rendite, Rücklagen und der passenden Mieterstruktur.
