Beim Wohnungskauf schauen die meisten zuerst auf den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer. Das Hausgeld gerät dabei oft zur Randnotiz, dabei ist es die Zahlung, mit der Sie als Eigentümer jeden Monat leben. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ohne genau zu verstehen, was im Hausgeld enthalten ist und wie es sich in den letzten Jahren entwickelt hat, kauft mit einem blinden Fleck. Und dieser Fleck kann teuer werden.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Verwaltet wird es von der Hausverwaltung, abgerechnet einmal im Jahr über die Jahresabrechnung. Klingt bürokratisch, ist es teilweise auch. Trotzdem lohnt sich der Blick ins Detail, denn hier verstecken sich Informationen, die man auf den ersten Blick im Exposé nicht findet.
Was genau steckt im Hausgeld?
Grob lässt sich das Hausgeld in zwei Teile trennen: die umlagefähigen Betriebskosten und die nicht umlagefähigen Kosten. Zu den umlagefähigen Posten gehören Dinge, die Sie als Vermieter später auf den Mieter umlegen können, etwa Wasser, Heizung, Hausmeister, Gebäudeversicherung oder die Aufzugswartung. Bei einer selbst genutzten Wohnung zahlen Sie diese ohnehin, bei einer vermieteten Wohnung wandern sie über die Betriebskostenabrechnung zurück an Sie.
Der zweite, entscheidende Teil sind die nicht umlagefähigen Kosten. Dazu zählen die Verwaltervergütung, Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und vor allem die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Diesen Anteil trägt der Eigentümer allein, egal ob er selbst einzieht oder vermietet. Genau dieser Teil wird beim Kauf gerne unterschätzt, weil er sich in den Exposés selten klar von den Betriebskosten trennt.
Instandhaltungsrücklage: der unterschätzte Wertfaktor
Die Instandhaltungsrücklage, seit der WEG-Reform offiziell Erhaltungsrücklage genannt, ist so etwas wie das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Aus diesem Topf werden größere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, irgendwann auch der Aufzug. Ist die Rücklage gut gefüllt, kann die Gemeinschaft anstehende Arbeiten aus eigener Kraft stemmen. Ist sie knapp bemessen, drohen Sonderumlagen, also einmalige Nachzahlungen, die schnell mehrere Tausend Euro pro Wohnung ausmachen können.
Für den Wert einer Wohnung ist das keine Nebensache. Eine Immobilie mit solider Rücklage und einem sanierten Dach ist etwas grundlegend anderes als eine Wohnung mit niedrigem Kaufpreis, aber einer Fassade, die seit zwanzig Jahren auf ihre Sanierung wartet. Der niedrige Preis kann sich schnell relativieren, wenn ein Jahr später die Sonderumlage kommt. Deshalb gehört die Höhe der Rücklage, idealerweise anteilig pro Quadratmeter oder pro Miteigentumsanteil berechnet, zu den ersten Zahlen, die Sie vor einem Kaufangebot kennen sollten.
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan: die Pflichtlektüre vor dem Kauf
Wer beim Notar sitzt, hat die eigentliche Prüfung meist schon hinter sich, oder sollte sie hinter sich haben. Drei Dokumente sind dafür besonders wichtig.
Die Teilungserklärung
Sie ist quasi die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Hier steht, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, welche Rechte und Pflichten mit der Wohnung verbunden sind, ob es Sondernutzungsrechte für Garten, Keller oder Stellplatz gibt, und wie die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft grundsätzlich geregelt ist. Ohne die Teilungserklärung gelesen zu haben, wissen Sie im Zweifel nicht einmal genau, was Sie kaufen.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen
Die letzten drei bis fünf Protokolle verraten mehr über eine Immobilie als jedes Exposé. Wurden größere Sanierungen beschlossen oder immer wieder vertagt? Gibt es Streit zwischen den Eigentümern, etwa über Lärm, Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder die Arbeit der Verwaltung? Sind Sonderumlagen beschlossen worden, die noch nicht vollständig eingezahlt wurden? Wer diese Protokolle liest, bekommt ein sehr ehrliches Bild von der Gemeinschaft, in die er einzieht.
Der Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das laufende Jahr, die Jahresabrechnung die tatsächlichen Zahlen der Vergangenheit. Zusammen geben sie Aufschluss darüber, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist oder ob es in absehbarer Zeit steigen wird, etwa weil die Rücklage erhöht werden muss oder Energiekosten stark gestiegen sind. Auch offene Forderungen einzelner Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft lassen sich hier oft erkennen.
Worauf Sie bei der Eigentümergemeinschaft noch achten sollten
Neben den Dokumenten lohnt sich ein Blick auf die Verwaltung selbst. Wie professionell wirkt die Kommunikation, wie zeitnah werden Anfragen beantwortet, wie transparent ist die Abrechnung? Eine gute Verwaltung erkennt man oft schon daran, wie unkompliziert sie die gewünschten Unterlagen herausgibt. Zögert sie hier, ist das selten ein gutes Zeichen.
Auch die Altersstruktur und Größe der Gemeinschaft spielt eine Rolle. In sehr kleinen Gemeinschaften mit nur wenigen Parteien lastet eine Sanierung schwerer auf jedem einzelnen Konto, weil sich die Kosten auf weniger Schultern verteilen. In größeren Anlagen ist oft mehr Puffer vorhanden, dafür kann die Entscheidungsfindung bei Eigentümerversammlungen länger dauern.
Wenn Sie sich gerade durch verschiedene Angebote arbeiten, hilft ein strukturierter Vergleich der Hausgeld-Aufstellungen enorm. Wir sehen uns diese Unterlagen bei jeder Immobilie, die wir vermitteln, im Vorfeld genau an und sprechen offen darüber, was aus den Protokollen und dem Wirtschaftsplan herauszulesen ist. Das gehört für uns einfach zu einer seriösen Kaufbegleitung.
Und auch wer selbst verkaufen möchte, profitiert davon, diese Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Käufer, die eine vollständige Teilungserklärung, saubere Protokolle und einen nachvollziehbaren Wirtschaftsplan vorgelegt bekommen, entscheiden sich schneller und sicherer. Mehr dazu, wie wir Eigentümer beim Verkauf ihrer Wohnung unterstützen, finden Sie auf unserer Seite dazu.
Das Hausgeld ist am Ende weit mehr als eine monatliche Zahl im Exposé. Es ist ein Fenster in den Zustand der Immobilie und in das Miteinander der Eigentümer. Wer sich die Zeit nimmt, dieses Fenster vor dem Kauf zu öffnen, erspart sich später viele unangenehme Überraschungen.
Bei L&B Immobiliya begleiten wir Käufer und Verkäufer seit 2009 durch genau diese Details, auf Deutsch, Englisch und Russisch, bei Bedarf auch als Fernkauf für internationale Interessenten. Wenn Sie Fragen zu einer konkreten Wohnung oder zu unseren Leistungen haben, melden Sie sich gern über unsere Kontaktseite.
