Berlin hat sich in den letzten Jahren zu einem der größten Märkte für möblierten Wohnraum in Deutschland entwickelt. Internationale Fachkräfte, die für ein oder zwei Jahre bei einem Berliner Unternehmen anfangen, Studierende im Auslandssemester, Berufspendler mit Zweitwohnung – sie alle suchen eine Wohnung, in die sie praktisch mit einem Koffer einziehen können. Für Eigentümer eröffnet das eine interessante Option: möbliert vermieten statt klassisch unbefristet zu vermieten oder die Wohnung eine Zeit lang leer stehen zu lassen. Nur folgt dieses Modell eigenen Regeln, die sich in wichtigen Punkten von der normalen Wohnraumvermietung unterscheiden.
Für wen sich möbliert vermieten wirklich lohnt
Nicht jeder Eigentümer profitiert automatisch davon, nur weil gerade viel über Zwischenmiete gesprochen wird. Sinn macht das Modell vor allem in bestimmten Lebenslagen.
- Eigentümer, die ohnehin einen Verkauf planen, aber noch nicht wissen, wann genau, überbrücken die Zeit oft besser möbliert und befristet als mit einem klassischen unbefristeten Mietvertrag.
- Wer beruflich für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht und die eigene Wohnung nicht verkaufen möchte, findet in der befristeten möblierten Vermietung eine Lösung, die zum eigenen Rückkehrtermin passt.
- Erben, die eine Wohnung übernommen haben und noch nicht entschieden sind, ob sie selbst einziehen, verkaufen oder dauerhaft vermieten, gewinnen mit Zwischenmiete Zeit ohne langfristige Bindung.
Wer dagegen einfach nur eine Wohnung besitzt und regelmäßiges, planbares Einkommen sucht, fährt mit klassischer unbefristeter Vermietung meist besser. Möblierte Vermietung bedeutet höheren Aufwand: Möbel anschaffen und pflegen, häufigere Übergaben, öfter Abnutzung, öfter Anzeigen schalten. Der Zuschlag, den man verlangen kann, gleicht diesen Aufwand nicht immer vollständig aus.
Zwischenmiete rechtlich einordnen
Der Begriff Zwischenmiete wird oft unscharf verwendet. Rechtlich meint er entweder die Untervermietung durch einen Hauptmieter, der selbst zeitweise nicht in der Wohnung lebt, oder die direkte befristete Vermietung durch den Eigentümer. Beide Varianten haben unterschiedliche Fallstricke.
Vermietet ein Hauptmieter unter, braucht er nach § 540 BGB grundsätzlich die Erlaubnis seines Vermieters. Ohne diese Zustimmung riskiert er die Kündigung des eigenen Mietverhältnisses. Vermietet der Eigentümer selbst befristet, greift die eigentlich spannendere Frage: Wann ist eine Befristung überhaupt wirksam? Nach § 575 BGB braucht ein Zeitmietvertrag einen konkreten, im Vertrag genannten Grund – etwa Eigenbedarf zu einem feststehenden Termin, geplanter Abriss oder umfassender Umbau. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag trotz vereinbartem Enddatum als unbefristet, mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter.
Eine Ausnahme betrifft möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und überwiegend mit dessen eigenen Möbeln eingerichtet wurde. Hier greift § 549 Abs. 3 BGB: Die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 bis 574c BGB gelten nicht, der Vermieter kann also deutlich flexibler kündigen. Das betrifft in der Praxis vor allem einzelne Zimmer in einer selbst bewohnten Wohnung, nicht die vollständig separate möblierte Wohnung, die viele Eigentümer in Berlin anbieten. Wer eine ganze Wohnung möbliert und getrennt vom eigenen Wohnsitz vermietet, bewegt sich rechtlich fast immer im normalen Mietrecht – mit möblierter Ausstattung, aber ohne automatischen Sonderstatus.
Der Möblierungszuschlag: wie viel ist erlaubt
Der Möblierungszuschlag ist der Aufschlag auf die Kaltmiete, den Vermieter für die Nutzung von Möbeln, Küche und Ausstattung verlangen. Er ist grundsätzlich zulässig, aber nicht beliebig hoch ansetzbar. Der Berliner Mietspiegel enthält keine pauschale Tabelle dafür. Gerichte orientieren sich stattdessen häufig an einer Abschreibungslogik: Man teilt den Wert der Möbel durch eine geschätzte Nutzungsdauer, meist irgendwo zwischen acht und zwölf Jahren, und rechnet daraus einen monatlichen Betrag. Manche Gerichte akzeptieren zusätzlich eine kleine Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Wichtig ist: Die Mietpreisbremse gilt auch bei möblierten Wohnungen, sofern die Wohnung nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird, sondern dauerhaft bewohnt werden soll. Wer den Zuschlag deutlich überzieht, um die zulässige Vergleichsmiete zu umgehen, riskiert Rückforderungen durch den Mieter, teilweise über Jahre zurück. Ein nachvollziehbarer, dokumentierter Zuschlag – am besten mit kurzer Aufstellung der Ausstattung – schützt vor genau diesem Ärger und macht die Kalkulation im Streitfall belastbar.
Wo die Grenze zur gewerblichen Nutzung liegt
Möblierte Vermietung auf Zeit ist nicht dasselbe wie touristische Kurzzeitvermietung, auch wenn die Grenze in der Praxis manchmal verschwimmt. Berlin hat mit dem Zweckentfremdungsverbot ein eigenes Regelwerk, das genau diesen Bereich adressiert. Wer Wohnraum wiederholt an wechselnde Gäste vermietet, die nur wenige Tage oder Wochen bleiben und keinen dauerhaften Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen, bewegt sich schnell in Richtung genehmigungspflichtiger Ferienwohnungsnutzung. Die Bezirksämter prüfen das durchaus, und ohne die nötige Genehmigung drohen Bußgelder.
Möblierte Vermietung an Personen, die für einige Monate tatsächlich in Berlin leben und arbeiten – der klassische Expat-Fall – fällt in aller Regel nicht darunter, solange ein regulärer Mietvertrag besteht und keine hotelähnlichen Zusatzleistungen wie täglicher Zimmerservice oder Rezeption angeboten werden. Steuerlich zieht das Finanzamt eine ähnliche Linie: Reine Vermietung mit gelegentlichem Mieterwechsel bleibt Einkunft aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Kommen jedoch regelmäßige Zusatzleistungen, sehr häufiger Wechsel und eine buchungsplattformähnliche Struktur hinzu, kann die Tätigkeit als Gewerbebetrieb eingestuft werden – mit Gewerbesteuerpflicht und anderen umsatzsteuerlichen Folgen. Wer größere Volumina plant, mehrere Einheiten möbliert vermieten will oder unsicher ist, wie die eigene Konstruktion einzuordnen ist, sollte das vorab mit Steuerberater und im Zweifel dem zuständigen Bezirksamt klären.
Möblierte Vermietung kann für Eigentümer in Berlin eine sinnvolle Zwischenlösung sein, gerade wenn ein Verkauf, eine Auslandsentsendung oder eine Nutzungsentscheidung noch nicht feststeht. Wer sich unsicher ist, ob sich das Modell für die eigene Immobilie lohnt oder ob ein Verkauf die bessere Option wäre, findet auf unserer Seite zu Dienstleistungen einen Überblick über unsere Beratung. Bei L&B Immobiliya begleiten wir seit 2009 Eigentümer in ganz Deutschland, auf Deutsch, Englisch und Russisch. Sprechen Sie uns einfach über die Kontaktseite an, wir schauen uns Ihre Situation unverbindlich an.
