Eine Immobilie aus dem Ausland kaufen, ohne sie je persönlich betreten zu haben – für viele klingt das erstmal riskant. Dabei ist genau das für internationale Käufer längst Alltag geworden. Ob berufliche Gründe, familiäre Bindungen nach Berlin oder einfach die Überzeugung, dass der deutsche Immobilienmarkt langfristig stabil bleibt: Wer nicht spontan für ein Wochenende einfliegen kann, braucht keinen Plan B. Er braucht einen guten Fernkauf-Prozess.
Wir begleiten seit Jahren Käufer aus Russland, den USA, Israel oder den Golfstaaten, die genau das wollen: eine Wohnung oder ein Haus in Deutschland erwerben, ohne selbst vor Ort zu sein. Das funktioniert – wenn man weiß, worauf es ankommt.
Immobilie aus dem Ausland kaufen: Die drei Bausteine des Fernkaufs
Ein Fernkauf steht im Kern auf drei Säulen: der Besichtigung per Video, einer rechtssicheren Vollmacht und einer durchgehend digitalen Kommunikation zwischen allen Beteiligten. Fällt einer dieser Bausteine schlampig aus, wird es kompliziert. Sind alle drei sauber organisiert, unterscheidet sich der Ablauf kaum von einem klassischen Kauf vor Ort – nur eben ohne Koffer und Flugticket.
Video-Besichtigung: mehr als nur ein Rundgang mit dem Handy
Eine gute Video-Besichtigung ersetzt keinen persönlichen Eindruck, aber sie kommt erstaunlich nah heran. Wichtig ist, dass sie strukturiert abläuft: Grundriss vorab, dann Raum für Raum mit ausreichend Zeit für Nachfragen, dazu Details wie Fensterzustand, Heizungsanlage, Keller, Fassade und – wenn möglich – auch das direkte Umfeld, also Straße, Nachbarhäuser, Lärmquellen. Wir nehmen uns für solche Termine bewusst mehr Zeit als für eine reguläre Besichtigung vor Ort, weil Rückfragen oft erst beim zweiten Blick auf das Video auftauchen. Manche Käufer bitten zusätzlich um Fotos bei Tageslicht zu unterschiedlichen Uhrzeiten oder um eine kurze Aufnahme der Umgebung zu Fuß. Das ist völlig legitim und hilft, ein realistisches Bild zu bekommen.
Ergänzend lohnt sich ein Blick in unser Angebot an Objekten, um vorab ein Gefühl für Lagen, Bauqualität und Preisniveau in der jeweiligen Region zu bekommen. Wer die Marktlage schon kennt, stellt bei der Video-Besichtigung gezieltere Fragen.
Die apostillierte Vollmacht: der eigentliche Schlüssel zum Fernkauf
Der Notartermin in Deutschland verlangt grundsätzlich die persönliche Anwesenheit der Vertragsparteien – oder eben die eines bevollmächtigten Vertreters. Genau hier setzt die Vollmacht an. Sie erlaubt es einer Person Ihres Vertrauens, etwa einem Anwalt, einem Notarangestellten oder auch uns als Maklerbüro im Rahmen der Kaufbegleitung, den Kaufvertrag in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Damit diese Vollmacht in Deutschland anerkannt wird, muss sie beglaubigt und je nach Herkunftsland zusätzlich mit einer Apostille versehen werden. Die Apostille ist eine internationale Beglaubigungsform nach dem Haager Übereinkommen von 1961 und bestätigt die Echtheit der Unterschrift und des Siegels auf der Urkunde. Kommt der Käufer aus einem Land, das dem Haager Übereinkommen nicht angehört, braucht es stattdessen eine Legalisation über das zuständige deutsche Konsulat vor Ort – ein Schritt mehr, aber ebenfalls gut planbar.
Wichtig: Die Vollmacht sollte konkret genug formuliert sein, um Grundstücksgeschäfte abzudecken, aber nicht so eng, dass sie bei kleinen Vertragsänderungen erneut ausgestellt werden muss. Wir raten dazu, den Entwurf der Vollmacht vom deutschen Notar prüfen zu lassen, bevor sie im Ausland beglaubigt wird. Das spart im Zweifel Wochen, weil eine fehlerhafte oder zu eng gefasste Vollmacht sonst noch einmal neu aufgesetzt werden muss.
Der Notartermin ohne persönliche Anwesenheit
Am Tag der Beurkundung erscheint dann nicht der Käufer selbst, sondern sein Bevollmächtigter beim Notar. Der Kaufvertrag wird vorgelesen, erläutert und unterschrieben – mit Vollmachtsurkunde als Nachweis. Der Käufer selbst kann parallel per Video zuschalten, das ist zwar rechtlich nicht zwingend, aber ein gutes Gefühl gibt es trotzdem: Man hört den Vertrag live, kann Fragen stellen, bevor die Unterschrift fällt. Viele unserer internationalen Kunden nutzen diese Möglichkeit gerne, auch wenn ihr Vertreter formal allein handlungsberechtigt ist.
Worauf Sie beim Fernkauf besonders achten sollten
Neben Video-Besichtigung und Vollmacht gibt es ein paar Punkte, die häufig unterschätzt werden:
- Bankverbindung und Kontoeröffnung in Deutschland frühzeitig klären, da manche Banken für Kaufpreiszahlungen ein deutsches Konto verlangen oder zumindest bevorzugen
- Grunderwerbsteuer und Notarkosten einplanen – die Steuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten
- Übersetzungen wichtiger Dokumente organisieren, idealerweise durch einen beeidigten Übersetzer, damit es später keine Diskussionen über die Gültigkeit gibt
- Klare Absprache, wer nach Vertragsabschluss vor Ort die Wohnungsübergabe, Zählerstände und Schlüsselübergabe organisiert
Gerade der letzte Punkt wird oft vergessen. Auch nach dem Notartermin bleibt einiges zu regeln, das physische Präsenz erfordert. Ein verlässlicher Ansprechpartner vor Ort ist hier Gold wert.
Welche Rolle spielt der Makler beim Fernkauf?
Bei einem Fernkauf übernimmt der Makler häufig mehr als bei einem klassischen Verkauf vor Ort. Er ist Augen und Ohren des Käufers: koordiniert Video-Termine, holt zusätzliche Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis oder Teilungserklärung ein, prüft den Zustand des Objekts kritisch und steht in ständigem Kontakt mit Notar und gegebenenfalls Anwalt. Genau dafür bieten wir eine spezielle Kaufbegleitung für internationale Käufer an, die über die reine Vermittlung hinausgeht.
Sprachlich ist das bei uns kein Hindernis: Wir beraten auf Deutsch, Englisch und Russisch, sodass Rückfragen nicht an der Übersetzung scheitern. Gerade bei komplexeren Vertragsdetails macht es einen großen Unterschied, ob man in seiner Muttersprache nachfragen kann oder alles über einen externen Dolmetscher laufen muss.
Ein Fernkauf braucht also kein Vertrauensvorschuss ins Blaue hinein. Er braucht Struktur, saubere Dokumente und jemanden, der den Prozess von Anfang bis Notartermin begleitet. Wenn Sie eine Immobilie in Deutschland kaufen möchten, ohne selbst anzureisen, sprechen Sie uns einfach an – über unsere Kontaktseite erreichen Sie uns unkompliziert, und wir klären in einem ersten Gespräch, welche Schritte in Ihrem Fall konkret nötig sind. L&B Immobiliya begleitet seit 2009 Käufer aus aller Welt beim Immobilienkauf in Deutschland – auch dann, wenn der Kaufinteressent nie persönlich in Berlin steht.
