Immobilien im Ruhrgebiet: Warum Herne, Mülheim und Wuppertal für Kapitalanleger interessant bleiben

Wer über Immobilien im Ruhrgebiet nachdenkt, hat meistens ein Bild im Kopf: Kohle, Stahl, Strukturwandel. Das Bild stimmt zum Teil noch, erzählt aber nur die halbe Geschichte. Städte wie Herne, Mülheim an der Ruhr und das etwas weiter östlich gelegene Wuppertal haben sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Die Kaufpreise liegen noch immer deutlich unter dem, was man in Köln, Düsseldorf oder gar Berlin zahlt – die Mieten sind aber nicht proportional niedriger. Genau in dieser Lücke liegt für viele Kapitalanleger der Reiz.

Immobilien im Ruhrgebiet: Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten

Man muss ehrlich sein: Das Ruhrgebiet ist kein homogener Markt. Es gibt Ecken, in denen Investoren seit Jahren auf steigende Nachfrage warten, und es gibt Quartiere, die sich in kurzer Zeit deutlich aufgewertet haben. Wer blind kauft, weil der Quadratmeterpreis niedrig klingt, kann sich schnell die Finger verbrennen. Wer sich dagegen die Mikrolage genau ansieht – Anbindung, Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung, geplante Bauprojekte – findet Objekte, die sich rechnen und auch in zehn Jahren noch vermietbar sind.

Das gilt besonders für Anleger, die nicht selbst vor Ort wohnen und deshalb auf eine solide Einschätzung angewiesen sind, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Genau hier lohnt sich ein Blick auf unsere aktuellen Angebote, um ein Gefühl für die Preisspannen in den einzelnen Städten zu bekommen.

Herne: klein, zentral, unterschätzt

Herne wird oft übersehen, liegt aber fast mittig zwischen Bochum, Essen und Gelsenkirchen – mit entsprechend guter Anbindung an die Autobahnen A42 und A43. Die Stadt ist überschaubar, das Zentrum kompakt, die Kaufpreise für Bestandswohnungen gehören zu den günstigsten im gesamten Ruhrgebiet. Für Kapitalanleger, die eine Zweit- oder Drittwohnung als Renditeobjekt suchen, ist das ein Argument: Der Einstieg ist niedrig, die laufenden Kosten überschaubar, und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist konstant vorhanden.

Allerdings sollte man in Herne besonders genau hinschauen, in welchem Stadtteil man kauft. Es gibt ruhige, gepflegte Wohnlagen mit guter Nachfrage – und es gibt Bereiche, in denen Leerstand und Mieterfluktuation höher sind. Ein Vor-Ort-Termin oder zumindest eine gründliche Marktanalyse durch jemanden, der die Stadt kennt, zahlt sich hier schnell aus.

Mülheim an der Ruhr: grüner, gehobener, gefragter

Mülheim tickt anders als Herne. Die Stadt hat einen spürbar höheren Grünanteil, ein ansprechendes Zentrum und liegt direkt an der Ruhr – landschaftlich also einiges attraktiver als viele Nachbarstädte. Das spiegelt sich auch in den Preisen wider: Wer in Mülheim kauft, zahlt in guten Lagen bereits deutlich mehr als in Herne, bewegt sich aber immer noch weit unter dem Niveau von Düsseldorf, das nur eine knappe Autofahrt entfernt liegt.

Genau diese Nähe zu Düsseldorf und Essen macht Mülheim für Pendler interessant, was wiederum die Mietnachfrage stabilisiert. Besonders gefragt sind Wohnungen in den Stadtteilen mit guter ÖPNV-Anbindung und kurzen Wegen ins Zentrum. Für Anleger, die nicht nur auf die Rendite, sondern auch auf eine langfristige Wertentwicklung schauen, ist Mülheim eine der solidesten Adressen im Ruhrgebiet.

Wuppertal: die Schwebebahn-Stadt mit Substanz

Wuppertal gehört streng genommen nicht mehr zum Ruhrgebiet, sondern zum Bergischen Land – wird aber bei der Investorensuche oft in einem Atemzug genannt, weil die Marktmechanik ähnlich ist: niedrigere Preise als im Rheinland, dabei eine überraschend vielseitige Stadtstruktur. Wuppertal hat mit der Schwebebahn ein echtes Alleinstellungsmerkmal, dazu eine lebendige Kulturszene und mehrere Hochschulstandorte, die für konstante Studentennachfrage sorgen.

Interessant für Kapitalanleger sind vor allem die Altbauviertel mit hoher Deckenhöhe und Stuckdetails, die sich in den letzten Jahren zunehmend herausgeputzt haben. Wer hier frühzeitig eine Bestandswohnung mit Sanierungsbedarf gekauft hat, konnte oft von einer spürbaren Wertsteigerung profitieren. Auch heute noch lassen sich in bestimmten Vierteln Objekte finden, die Potenzial haben – vorausgesetzt, man kennt die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen, denn die sind in Wuppertal teils erheblich.

Rendite und Risiko: was Anleger wirklich beachten sollten

Niedrige Kaufpreise bedeuten nicht automatisch hohe Rendite. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete, dazu kommen Instandhaltungsrücklagen, mögliche Sanierungskosten bei älteren Bestandsimmobilien und natürlich die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent liegt – ein Punkt, der bei der Kalkulation gerne unterschätzt wird.

Ein weiterer Faktor: die Bevölkerungsentwicklung. Manche Städte im Ruhrgebiet verlieren seit Jahren Einwohner, andere gewinnen leicht dazu, vor allem durch Zuzug aus dem Ausland und durch junge Familien, die sich das Umland der Metropolen nicht mehr leisten können oder wollen. Wer eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage sieht, sollte sich diese Zahlen für den jeweiligen Stadtteil genau ansehen, nicht nur für die Stadt insgesamt.

Auch die Mieterstruktur spielt eine Rolle. In Studentenstädten wie Wuppertal ist die Fluktuation naturgemäß höher, dafür ist die Nachfrage nach kleinen, gut geschnittenen Wohnungen konstant. In Mülheim dagegen sind eher Familien und Berufspendler die typischen Mieter, was für längere Mietverhältnisse und weniger Verwaltungsaufwand sprechen kann.

Off-Market-Chancen im Ruhrgebiet nutzen

Ein Punkt, der bei günstigeren Märkten oft unterschätzt wird: Gerade weil viele große Investoren sich auf die klassischen Metropolen konzentrieren, gibt es im Ruhrgebiet und im Bergischen Land noch echte Off-Market-Gelegenheiten – Objekte, die nie öffentlich inseriert werden, weil sie über persönliche Kontakte den Besitzer wechseln. Für Anleger, die nicht selbst vor Ort vernetzt sind, lohnt sich hier ein Suchauftrag über einen Makler, der die Region kennt und Zugang zu solchen Angeboten hat.

Auch für internationale Käufer, die eine Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage suchen, ohne selbst regelmäßig vor Ort sein zu können, sind diese drei Städte eine ernsthafte Alternative zu den überlaufenen Top-7-Standorten. Die Einstiegshürden sind niedriger, die Renditechancen bei sorgfältiger Auswahl solide, und der Fernkauf lässt sich mit der richtigen Begleitung ohne größere Hürden abwickeln.

Fazit: Solide Substanz statt schnelles Geld

Herne, Mülheim an der Ruhr und Wuppertal sind keine Städte, in denen man mit schnellen Wertsteigerungen rechnen sollte. Sie sind eher etwas für Anleger, die Wert auf laufende Mieteinnahmen legen und bereit sind, sich mit den Unterschieden zwischen den einzelnen Stadtteilen auseinanderzusetzen. Wer diese Hausaufgaben macht, findet im westlichen Deutschland nach wie vor Objekte, die sich rechnen – ohne die Preisrisiken, die in den überhitzten Metropolen längst zum Alltag gehören.

Wir von L&B Immobiliya begleiten Kapitalanleger seit 2009 bei der Suche nach passenden Objekten in ganz Deutschland – auch abseits der offensichtlichen Standorte. Ob Sie einen Verkauf planen, eine kostenlose Bewertung wünschen oder einen individuellen Suchauftrag für das Ruhrgebiet aufgeben möchten: Nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf, wir beraten Sie auf Deutsch, Englisch oder Russisch.