Immobilien in Deutschland kaufen als ausländischer Käufer klingt für viele komplizierter, als es tatsächlich ist. Die gute Nachricht zuerst: Deutschland stellt an ausländische Käufer keine besonderen rechtlichen Hürden. Ob Sie in Berlin eine Wohnung für die Familie suchen oder als Kapitalanleger aus dem Ausland ein Mehrfamilienhaus erwerben möchten – der Weg zum Eigentum ist grundsätzlich derselbe wie für deutsche Staatsbürger. Trotzdem gibt es ein paar Punkte, die man kennen sollte, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt.
Rechtslage: Dürfen Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Anders als in manchen Nachbarländern gibt es in Deutschland kein Genehmigungsverfahren für den Immobilienerwerb durch Ausländer, egal ob EU-Bürger, Schweizer oder Käufer aus Russland, den USA oder den Golfstaaten. Sie brauchen weder einen deutschen Wohnsitz noch eine Aufenthaltserlaubnis, um Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu werden. Der Kauf einer Immobilie berechtigt allerdings auch nicht automatisch zu einem Visum oder einer Aufenthaltsgenehmigung – das wird oft verwechselt. Wer dauerhaft in Deutschland leben möchte, braucht dafür einen separaten aufenthaltsrechtlichen Weg.
Formal läuft der Kauf über den notariellen Kaufvertrag ab, genau wie bei jedem anderen Erwerb. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch sind Sie tatsächlich Eigentümer. Bis dahin sichert eine sogenannte Auflassungsvormerkung Ihre Position ab, damit die Immobilie zwischen Vertragsunterschrift und Grundbucheintrag nicht anderweitig verkauft werden kann.
Finanzierung als internationaler Käufer
Hier liegt für viele ausländische Käufer die eigentliche Herausforderung, nicht im Recht, sondern bei der Bank. Deutsche Kreditinstitute prüfen bei Kunden ohne deutsches Einkommen und ohne Schufa-Historie deutlich genauer. Das heißt nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist, sie ist nur oft aufwendiger.
- Viele Banken verlangen von ausländischen Käufern einen höheren Eigenkapitalanteil, teils 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises, statt der üblichen 20 Prozent.
- Einkommensnachweise aus dem Ausland müssen oft übersetzt und manchmal notariell beglaubigt werden.
- Manche internationale Käufer entscheiden sich deshalb für einen Kauf ohne Finanzierung, also mit vollständigem Eigenkapital, um den Prozess zu vereinfachen.
- Wer bereits ein deutsches Konto oder eine Geschäftsbeziehung zu einer deutschen Bank hat, hat es in der Regel leichter.
Ein Steckenpferd vieler ausländischer Investoren ist der sogenannte Fernkauf, also der Erwerb einer Immobilie, ohne selbst nach Deutschland reisen zu müssen. Das funktioniert bei entsprechender Vorbereitung erstaunlich reibungslos, gerade wenn ein erfahrenes Maklerbüro die Besichtigung per Video, die Objektprüfung und die Kommunikation mit Notar und Bank koordiniert. Auf unserer Objektübersicht finden Sie Beispiele für Immobilien, die sich für einen solchen Fernkauf eignen.
Der Notartermin: Warum ein Dolmetscher Pflicht sein kann
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, das ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Schutz beider Vertragsparteien. Der Notar liest den kompletten Vertrag vor und erklärt die wichtigsten Punkte. Das Problem: Diese Verlesung erfolgt auf Deutsch.
Verstehen Sie die Sprache nicht ausreichend, verlangt das Beurkundungsgesetz die Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers. Das ist keine Formalität zum Selbstzweck, sondern schützt Sie davor, einen Vertrag zu unterschreiben, dessen Inhalt Sie nicht vollständig verstanden haben. Der Dolmetscher übersetzt live während der Beurkundung, seine Anwesenheit wird im Vertrag dokumentiert. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer, sie liegen je nach Sprache und Termindauer im dreistelligen Bereich.
Praktischer Tipp: Klären Sie frühzeitig, welche Sprache der Notar selbst spricht und ob er Erfahrung mit internationalen Käufern hat. Manche Notariate in Berlin und anderen Großstädten sind auf ausländische Mandanten eingestellt, andere weniger. Wer hier schon in der Vorbereitung Zeit spart, vermeidet Stress kurz vor dem eigentlichen Termin.
Vollmacht: Kauf ohne persönliche Anwesenheit
Nicht jeder ausländische Käufer kann oder möchte für den Notartermin extra nach Deutschland reisen. Die Lösung heißt notarielle Vollmacht. Dabei bevollmächtigen Sie eine Person Ihres Vertrauens, etwa einen Anwalt, einen Familienangehörigen oder auch einen Mitarbeiter Ihres Maklerbüros, den Kaufvertrag in Ihrem Namen zu unterschreiben.
Damit diese Vollmacht in Deutschland anerkannt wird, muss sie in aller Regel notariell beglaubigt und je nach Herkunftsland mit einer Apostille oder Legalisation versehen sein. Wurde die Vollmacht im Ausland erstellt, kommt häufig noch eine beglaubigte Übersetzung ins Deutsche hinzu. Das klingt nach viel Papierkram, ist aber gut planbar, wenn man frühzeitig weiß, welche Dokumente benötigt werden. Wichtig ist, die Vollmacht so präzise wie möglich zu formulieren, damit sie beim Notar auch tatsächlich akzeptiert wird. Hier lohnt sich der Rat eines Fachanwalts oder eines erfahrenen Notariats, um Verzögerungen zu vermeiden.
Warum mehrsprachige Beratung den Unterschied macht
Zwischen Rechtslage, Bankgesprächen, Notarterminen und Behördenkontakten steckt der eigentliche Aufwand beim Immobilienkauf in Deutschland selten im Gesetz, sondern in der Kommunikation. Wer nicht sicher auf Deutsch verhandeln kann, verliert schnell den Überblick über Fristen, Formulierungen im Kaufvertrag oder Rückfragen der Bank.
Genau hier setzen wir bei L&B Immobiliya an. Wir beraten seit 2009 auf Deutsch, Englisch und Russisch und begleiten internationale Käufer durch den gesamten Prozess, von der ersten Objektauswahl über die Abstimmung mit Bank und Notar bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Käufer, die nicht selbst anreisen können, organisieren wir den kompletten Fernkauf inklusive Vollmachtslösung und Dolmetscher beim Notartermin. Einen Überblick über unsere Leistungen für Käufer und Verkäufer finden Sie auf unserer Website.
Am Ende ist der Immobilienkauf in Deutschland für ausländische Käufer kein Sonderfall mit unlösbaren Hürden, sondern ein Prozess, der sich mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Ansprechpartnern gut planen lässt. Wer die Formalitäten kennt, die richtige Bank und den passenden Notar findet und sich sprachlich nicht allein durchkämpfen muss, kommt in der Regel zügig zum Ziel.
Sie planen einen Immobilienkauf in Deutschland und möchten sich mehrsprachig beraten lassen? Nehmen Sie über unsere Kontaktseite Verbindung zu L&B Immobiliya auf, wir begleiten Sie von der Suche bis zum Notartermin.
